Когда человек берёт ипотеку, он просчитывает доходы и расходы: вот столько я получаю, а столько буду каждый месяц отдавать банку. Но ипотечный договор заключают на долгий срок и в любой момент может случиться непредвиденное: заёмщику урежут зарплату, он потеряет работу или надолго заболеет.
Расскажем, что будет, если не платить по ипотеке и предложим законные способы, которые помогут рассчитаться с банком и сохранить квартиру.
Что сделает банк, если не вносить ежемесячные платежи
Если человек подписал ипотечный договор, то он взял на себя обязательство вернуть банку кредит вместе с процентами. Если заемщик вдруг перестанет вносить ежемесячные платежи, то банк предпримет все меры, чтобы получить свои деньги обратно.
Чем дольше не платить банку, тем серьёзнее будут его действия. Банк может:
- Звонить, отправлять смс и письма с напоминанием о задолженности
- Начислить за просрочку штрафы и пени
- Пригласить должника в офис банка для разговора
- Направить к заёмщику представителя банка
- Обратиться к работодателю должника или его родственникам
- Продать долг коллекторам
- Обратиться в суд
Если суд вынесет решение в пользу банка, то ипотечную квартиру выставят на торги.
Как действовать, чтобы не лишиться квартиры
Самая большая ошибка, которую может совершить заёмщик ― скрываться от банка. Так он только побудит банк к более жёстким мерам.
Как только заёмщик почувствовал, что не сможет внести очередной платеж по ипотеке, нужно сразу позвонить в банк и уведомить о задержке. Лучше это сделать до наступления срока платежа.
Если трудности вызваны уважительными причинами, то нужно собрать подтверждающие документы, например:
- Трудовую книжку, справку из ЦЗН, если уволили по сокращению штатов или компанию ликвидировали. Увольнение по собственному желанию или по статье не является уважительной причиной
- Справку о зарплате, если зарплату снизили
- Больничный лист, справку от врача, если заболел заёмщик или его родственник
Если случилась беда с ипотечной квартирой, например, в ней произошел пожар, то ущерб компенсирует страховая компания. Страхование имущества при ипотеке является обязательным. Проблемы с квартирой не являются уважительной причиной для задержки банку ипотечных платежей.
Какие соглашения можно заключить с банком
Если заёмщик своевременно уведомит банк о финансовых трудностях, представит подтверждающие документы, то банк пойдет ему навстречу.
Банк может предложить:
- Ипотечные каникулы. Банк установит срок, в течение которого вносить платежи по ипотеке не нужно. Максимальный срок каникул ― 6 месяцев. За это время заёмщик сможет поправить свое финансовое положение: найдет работу, восстановит здоровье. Общий срок кредита увеличится на срок каникул, а отсроченные платежи перенесут на конец кредита. В большинстве банков заёмщик может воспользоваться ипотечными каникулами только один раз.
- Реструктуризацию долга. Банк пересмотрит условия ипотечного кредита, чтобы снизить финансовую нагрузку на заёмщика в период трудной жизненной ситуации. По обновленному договору заёмщик может ежемесячно платить меньше, чем раньше, но срок выплаты кредита будет больше. Либо банк изменит график платежей. Также банк может позволить заёмщику определённое время платить только проценты, без основного долга.
- Рефинансирование. Банк пересмотрит кредитный договор и заёмщик будет гасить ипотеку на более выгодных условиях: банк снизит процентную ставку по кредиту или сократит размер ежемесячного платежа. Благодаря рефинансированию заёмщик заплатит банку за кредит меньше и раньше погасит ипотеку.
Продать ипотечную квартиру самому
Если не удаётся выбраться из финансовых трудностей, то можно самому продать ипотечную квартиру по цене рынка или чуть ниже и погасить кредит. Так будет выгоднее, чем если дело дойдет до суда и продажей квартиры займется банк. О минусах продажи квартиры через суд расскажем ниже.
Есть несколько вариантов продажи квартиры и погашения ипотеки, например:
- Погасить ипотеку до продажи квартиры. Заёмщик одолжит деньги у родственников, друзей, возьмет потребительский кредит и закроет ипотеку. Затем продаст квартиру и раздаст долги
- Получить от покупателя аванс в размере остатка по ипотеке. Заёмщик закроет авансом ипотеку и продаст квартиру. Остаток по ипотеке должен быть небольшим, иначе покупатель не рискнет дать аванс
- Договориться с покупателем, что он внесет деньги в банк и закроет ипотеку заёмщика
Ипотечная квартира в залоге у банка и на большинство сделок с квартирой понадобится разрешение банка. Банк может не согласиться или предложит свою схему.
Если сделка по продаже квартиры пройдёт успешно, то заёмщик рассчитается с банком, вернёт себе первоначальный взнос и получит ещё какую-то сумму денег.
Если дело дойдёт до суда
Если никакие меры не сработают, то банк обратится в суд за разрешением продать заложенную квартиру. Квартиру могут продать даже если у заёмщика это единственное жильё.
Банк вправе обратиться в суд, если одновременно соблюдены два условия:
- Долг по ипотеке более 5% от стоимости квартиры
- Просрочка больше трех месяцев
Крупные банки подают в суд при просрочке в 3-5 месяцев, а мелкие банки сперва пытаются взыскать долг через коллекторов.
После того как суд разрешит реализовать заложенное имущество, квартиру будет продавать на торгах судебный пристав-исполнитель. Если на торгах квартиру никто не купит, то она перейдет банку и банк будет продавать её сам.
Продажа квартиры на торгах ― худший вариант развития событий. Квартиру продадут всего за 60-80% от рыночной цены. Если суммы, полученной от продажи квартиры, будет недостаточно для погашения кредита, процентов, штрафов и пени, то долг будут взыскивать за счёт иного имущества и зарплаты должника.
Чтобы избежать таких неприятных последствий, заёмщику нужно приложить все усилия и заключить с банком соглашение по ипотечным платежам или продать квартиру самому. Это можно попытаться сделать и в период судебных разбирательств, они, как правило, длятся довольно долго.
Источники:
- Статьи 1, 31, 54.1 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Надежда Шорохова, юрист
