Когда оформлена ипотека, казалось бы, можно вздохнуть спокойно. Работай, погашай долг перед банком и наслаждайся жизнью на собственных квадратных метрах. Но так бывает не со всеми заёмщиками. Некоторыми «везёт» по-крупному. Например, дом, в котором находится их ипотечная квартира, признают аварийным и подлежащим сносу.
Что делать? Главное, не паниковать. А мы расскажем, какие есть варианты и как поступить в сложившейся ситуации.
Если жилой дом признаётся аварийным, его судьба предрешена. Постройка сносится, а земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир предлагается два варианта решения вопроса:
- Выплата выкупной стоимости жилья
- Предоставление другого жилого помещения
В соответствии со статьей 41 Федерального закона ФЗ-102 «Об ипотеке» вопрос с залоговыми квартирами в аварийном доме решается аналогично.
Как решить проблему?
Если собственник ипотечного жилья уже получил на руки уведомление от муниципалитета о сносе многоквартирного дома, пора начинать действовать. Рассмотрим подробнее законные способы решения проблемы.
Замена залогового имущества
В соответствии со статьей 41 Федерального закона ФЗ-102 «Об ипотеке» долговые обязательства распространяются на имущество, предоставленное взамен изъятого.
Поэтому, как только заёмщик получает извещение от муниципалитета о сносе дома и предоставлении взамен другого жилого помещения, лучше сразу же обратиться в банк. Собственник ипотечного жилья должен заключить с кредитором соглашение о замене предмета залога.
Конечно, банк вправе отказать заёмщику и потребовать выплаты всей суммы долга как при утрате залогового имущества. Но чаще кредиторы идут навстречу заёмщикам. Поэтому после сноса аварийного дома и переезда в новую квартиру, должник продолжает платить ипотеку без изменения условий договора.
Погашение за счёт денежного возмещения
Если в распоряжении муниципалитета нет подходящих жилых помещений на замену, собственникам предлагается выкуп квартир в аварийном доме. В соответствии с пунктом 7 статьи 32 ЖК РФ стоимость рассчитывается, исходя из рыночной цены квартиры, жилого дома и земельного участка.
При получении денежного возмещения собственник обязан погасить долговые обязательства по ипотеке. В статье 41 закона «Об ипотеке» указывается, что банк приобретает преимущественное право удовлетворения своих требований, если квартира была под залогом. Утрата недвижимости не является основанием прекращения ипотеки. Платить все равно придётся.
Но можно сделать это грамотно, оплатить долг за счёт средств возмещения и снова оформить ипотеку на новое жильё.
В противном случае банк обратится в суд и всё равно получит своё. А собственнику придётся дополнительно оплатить расходы на госпошлину и юридическое сопровождение иска. Да и кредитная история будет безвозвратно испорчена.
Использование страховки
Одним из условий заключения ипотечного договора с банком является страхование залоговой недвижимости. При наступлении страхового случая заёмщику выплачиваются денежные средства, которыми можно оплатить ипотеку.
В стандартных страховых договорах признание дома аварийным считается страховым случаем. Но только если многоквартирный дом стал таковым не вследствие длительного износа, а по другим причинам. Например, после затопления или из-за иных природных катаклизмов.
Полученной страховой премией заёмщик должен оплатить ипотеку. После этого можно подобрать другое жильё и оформить кредит в банке на его приобретение.
Чтобы не потерять деньги, продлевайте страхование ипотеки каждый год.
Вывод
При сносе аварийного жилья права собственников квартир, приобретенных по ипотеке, не нарушаются. Законом предусмотрены варианты решения проблемы. Так что на улице и с многомиллионными долгами собственники не останутся. Но и специально покупать недвижимость в ветхих домах в надежде получить выгоду или улучшить свои жилищные условия тоже не стоит.
Евгения Шафоростова
