Что нужно сделать после получения ключей в новостройке?

Дом сдан в эксплуатацию, акт приёма-передачи жилого помещения подписан, застройщик передал ключи. Однако этого недостаточно, чтобы стать полноправным владельцем недвижимости, потребуется совершить несколько формальных процедур. Каких? Расскажем в статье.

Как оформить право собственности

На полученную в новостройке квартиру нужно оформить право собственности. А если недвижимость куплена в ипотеку, необходимо заказать отчёт об оценке жилья и застраховать имущество. Банк даёт время на подготовку и предоставление документов. Сроки обычно указываются в договоре, как правило, это три месяца с даты подписания акта приёма-передачи. Если этого не сделать, кредитор начислит неустойку.

Право собственности на недвижимость оформляется через Росреестр. Для этого нужно обратиться в МФЦ с соответствующим заявлением. Услуга платная: размер госпошлины — 2000 ₽. Сумма делится на всех собственников. Каждый предоставляет квитанцию об оплате своей части госпошлины.

Документы для регистрации права собственности

• Паспорта всех собственников 
• Свидетельство о браке, если квартира будет сразу оформляться в общую долевую собственность супругов
• Договор долевого участия или переуступки права требования
• Оригинал акта приёма-передачи квартиры плюс один дополнительный акт (количество актов зависит от того, сколько человек прописано в договоре — нужен оригинал от каждого и еще один дополнительный экземпляр) 
• Кредитный договор (оригинал и копия)
• Закладная при наличии (некоторые банки предоставляют закладные самостоятельно, без участия заёмщика) либо оформленное допсоглашение об отмене закладной
• Квитанции об оплате госпошлины
• Если документы подает представитель, нужна нотариальная доверенность; документы может подать и застройщик, на него это требование не распространяется

Зарегистрировать право собственности можно самостоятельно, посетив МФЦ, или онлайн на портале Росреестра. Для электронной регистрации понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Ее стоимость — около 1000 ₽ для физлиц. Получить УКЭП можно только в аккредитованном удостоверяющем центре (УЦ). Список УЦ можно найти на сайтах Минцифры и Росреестра. Как правило, подпись выдают за один день на срок до одного года. 

Важно понимать, что право собственности на имущество может быть оформлено только после того, как здание поставят на кадастровый учёт. Обычно после введения здания в эксплуатацию процедура занимает полгода. У добросовестных застройщиков акт приёма-передачи подписывается, когда дом уже состоит на кадастровом учёте.

С 29 июня 2022 года государственная регистрация подтверждается только выпиской из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности отменили в 2016 году — они больше не выдаются.

Выписка из ЕГРН и акт приёма-передачи с отметкой о регистрации выдаётся через 7–9 рабочих дней с момента обращения. По ипотечным квартирам в документе будет содержаться информация о том, что жильё находится в залоге у банка. Если собственников несколько, то каждый получает свой комплект документов в удобное время.

Как заказать отчёт об оценке недвижимости

Отчёт об оценке недвижимости можно заказать сразу после подписания акта приёма-передачи жилья, его подготовка обычно занимает 2-3 дня. В документе будет определена рыночная стоимость квартиры — ведь жилое помещение останется в залоге у банка, пока ипотечный кредит не будет погашен полностью. При заключении договора по переуступке права требования оценку делать не нужно, так как её делал новый покупатель для получения ипотеки.

Документы для оценки квартиры

• Договор долевого участия
• Акт приёма-передачи недвижимости
• Документы технической инвентаризации (техпаспорт или поэтажный план и экспликация)

У банков есть перечень оценочных организаций, с которыми они сотрудничают. Но можно выбрать компании самостоятельно, главное, чтобы она входила в реестр саморегулируемых организаций оценщиков. На предоставление отчёта в банк заёмщику даётся три месяца. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости и региона, в котором жильё построено, в среднем около 5 000 ₽. Срок действия документа полгода.

Как застраховать недвижимость

По закону ипотечную недвижимость нужно застраховать, при чём это нужно делать ежегодно, пока действует ипотечный договор. При выборе страховой компании важно, чтобы она была аккредитована банком, в котором оформляется кредит. Список одобренных страховщиков указан на сайте банка. 

Выбрать и купить страховку можно на сайте страхового сервиса Cherehapa. Полис оформляется онлайн. Страхование ипотечной недвижимости на сайте-агрегаторе займёт несколько минут. Нужно указать объект страхования, банк, в котором оформлена ипотека, размер долга. Калькулятор подберёт оптимальный вариант только в аккредитованной страховой компании, как требует банк-кредитор. Цена полиса в аккредитованных страховых компаниях может быть в 2-3 раза дешевле, чем в банке.

Если со страховой компанией банк сотрудничает, то полис передавать кредитору не нужно, в противном случае документ придётся предоставить в банк: либо зайти в ипотечный центр, либо прикрепить скан в личном кабинете банка. 

Нюансы

1. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, об этом необходимо сообщить в банк, обязательно до истечения срока, прописанного в кредитном договоре. Достаточно написать заявление и приложить подтверждающий документ от застройщика. При отсутствии сведений банк начислит неустойку, равную половине процентной ставки, умноженной на остаток долга по ипотеке. 
2. Если купленное жильё — единственное, нужно зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, можно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг. 
3. При покупке квартиры с использованием средств материнского капитала лучше зарегистрировать право собственности на того, кто указан в ДДУ. После этого заключить соглашение о выделении долей по маткапиталу и передать документ в МФЦ. В течение 10 рабочих дней Росреестр зарегистрирует долевую собственность на всех членов семьи, указанных в сертификате.
4. Собственникам нужно уведомить управляющую компанию и подписать с ней договор на коммунальное обслуживание.
5. По квартире, приобретенной по договору долевого участия, можно получить налоговый вычет, не дожидаясь оформления права собственности, акта приёма-передачи будет достаточно.

Источники:

1. ФЗ О государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства   (статья 16)
2. ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)
3. ФЗ Об электронной подписи (статья 18)
4. ФЗ О государственной регистрации недвижимости  (статья 1)
5. ФЗ О государственной регистрации недвижимости (статья 62)
6. ФЗ Об оценочной деятельности в РФ