Выплаты по ипотеке — серьёзное бремя для семейного бюджета. Если собственникам есть, где жить, существенно облегчить его можно, сдавая в аренду купленную в кредит квартиру. Недвижимость может приносить пассивный доход, частично или полностью покрывая платежи по ипотеке. Мы расскажем о том, как сдать в аренду ипотечное жильё, не нарушая законы.
Собственник ипотечной квартиры — покупатель, а не банк
Покупатель является владельцем ипотечного жилья, но при этом оно находится в залоге (накладывается обременение). Если завтра собственник не справится с выплатами, такая квартира станет активом кредитора. Поэтому на любую сделку с залоговым имуществом надо получить согласие банка, если иное не указано в кредитном договоре.
Однако банк не заинтересован в том, чтобы отнять у покупателя жильё. Это не агентство недвижимости, а финансовая организация, которой выгоднее получать стабильную прибыль от процентов по ипотеке, чем заниматься продажей залогового имущества.
С одной стороны арендная плата — дополнительный доход заёмщика, который обеспечит стабильность кредитных платежей. С другой — банк заинтересован в том, чтобы залог не потерял в цене, и, чтобы защитить свои интересы, может выдвигать определенные требования.
Внимательно изучите кредитный договор
Если в кредитном договоре прописано, что для аренды необходимо согласие кредитора, подайте в банк письменную заявку, дождитесь встречных условий и положительного решения. Если упоминаний об аренде в договоре нет, квартиру можно сдавать без одобрения банка.
Однако по закону кредитор имеет право проверять состояние залогового жилья, в том числе его целевое использование. Для того чтобы не возникли проблемы, рекомендуется отправить в банк официальное уведомление о сдаче квартиры и копию арендного договора.
В кредитном договоре может быть явно прописан запрет на аренду. В этом случае необходимо подготовить письменное заявление, в котором аргументированно обосновать целесообразность аренды. В российском законодательстве нет запретов на сдачу внаём ипотечной квартиры.
Согласно статье 346 Гражданского кодекса и Постановлению Верховного суда РФ № 309-АД16-8799, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом и сдавать купленную в кредит недвижимость. Если мирно договориться не удастся, отказ банка можно успешно оспорить в суде.
Перезаключите договор страхования
Сдавая квартиру жильцам, невозможно предугадать, насколько бережно они отнесутся к чужому имуществу. К такому жилью страховые компании применяют повышающий коэффициент.
Чтобы при наступлении страхового случая договор не был признан недействительным, необходимо уведомить страховщиков о том, что квартира будет сдаваться в аренду, и переоформить страховку. В среднем страховой взнос увеличится на 20-30%.
Оформите аренду официально
Заключив договор аренды, в котором будут прописаны условия по оплате, обязательно укажите, что квартира находится в залоге. Соблюдайте выдвинутые кредитором условия.
Нередко банк соглашается только на краткосрочную аренду (менее года), поскольку она не подлежит государственной регистрации и не накладывает дополнительного обременения на жилплощадь с записью в ЕГРН.
Один экземпляр договора передайте в банк. Оформите по итогам года налоговую декларацию, уплачивайте своевременно 13% от дохода с аренды. Сохраняйте документы, подтверждающие оплату.
Государственные ипотечные программы и аренда
Законодательство не накладывает никаких ограничений на сдачу внаём жилых помещений, приобретенных по льготным ипотечным программам. Поскольку аренда жилья не является предпринимательской деятельностью, сдавать квартиры могут даже военнослужащие, купившие жилплощадь в рамках военной ипотеки.
Существует только один запрет на аренду — для квартир, в которых участвует материнский капитал (в качестве первоначального взноса или при досрочном погашении).
По закону он может использоваться только на улучшение жилищных условий детей, а это подразумевает, что семья должна жить в купленной квартире. Сдача такого жилья внаём считается нецелевым использованием средств и приравнивается к мошенничеству.
Ольга Шам
