Главные документы ипотечника: как оформить и зачем нужны

Заёмщик не всегда знает тонкости ипотечной сделки и значении документов, которые он подписывает. В статье расскажем о главных документах, которые встречаются заёмщикам.

Договор ипотеки

Это типовой документ, в котором определён порядок взаимоотношений между банком и заёмщиком.

Что всегда указано в ипотечном договоре

Договор на получение ипотечного кредита должен отражать существенные и дополнительные условия. Существенные условия регламентируются законом. Их несоблюдение приводит к признанию ипотечного договора недействительным.

Обязательно в договоре указывают:

• Кто выступает сторонами сделки
• Предмет ипотеки
• Сумму кредита, процентную ставку, размер платежей, предельный срок погашения
• Права и обязанности сторон
• Порядок расторжения ипотечного договора
• Ответственность сторон
• Порядок урегулирования спорных ситуаций

Как заключают ипотечный договор

Ипотеку выдают на основании письменного договора. Если документы заполнены верно, не содержат недостоверных сведений, ипотечную сделку регистрирует Росреестр.

Договор долевого участия

На основании этого договора приобретается квартира в новостройке. ДДУ защищает права дольщика по закону — когда покупатель вкладывает свои деньги в строящийся дом, а по завершении строительства получает квартиру.

Что должно быть в ДДУ:

1. Стоимость квартиры
2. Дата сдачи новостройки
3. Строительный адрес дома
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом
5. Этаж и предварительный номер квартиры
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры
7. Чёткое описание вида отделки и материалов, если квартира не в бетоне
8. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции
9. Страхование ответственности застройщика
10. Персональные данные заёмщика
11. Реквизиты застройщика

Договор купли-продажи

Составляют при покупке вторичного или построенного жилья. Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру. Права покупателя и продавца защищены Гражданским кодексом.

В ДКП обязательно указываются:

1. Цена
2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры
3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после её продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру

Договор уступки права требования

ДУПТ — передача прав требования по ДДУ другому дольщику. То есть дольщик, купивший квартиру напрямую от застройщика, ещё не стал собственником жилья, но хочет его продать. После продажи право требования по договору долевого участия переходит покупателю, он становиться новым дольщиком.

Вид договора зависит от типа сделки.

Закладная

Закладная — это ценная бумага, гарантия для банка, что заёмщик не откажется от своих обязательств. В оформлении этого документа в первую очередь заинтересован банк. Если заёмщик будет допускать просрочки, банк сможет продать ипотечную квартиру и вернуть деньги.

Что есть в закладной:

1. Личные данные — паспорт, дата и место рождения, СНИЛС.
2. Информация о банке — название, основные реквизиты: ИНН, номер корреспондентского счета, адрес.
3. Сведения по обязательству — номер ипотечного договора, сумма и срок кредита, условия досрочного погашения, процентная ставка и условия ее изменения.
4. Данные о залоге — адрес, кадастровый номер, другие сведения для идентификации.
5. Рыночная стоимость предмета ипотеки и порядок обращения взыскания.
6. Информация о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
7. Наименование депозитария и счёта депо, где будет учитываться ценная бумага, — если закладная оформляется в электронном виде.

По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно. Сейчас крупные банки не работают с этим документом. Росреестр регистрирует обременение на основании ипотечного договора.

Некоторые банки в регионах до сих пор оформляют закладные, чтобы снизить риски и облегчить взыскание долга, если клиент откажется платить. Оформлением закладной банки занимаются самостоятельно.

После подписания банк направит закладную в Росреестр, где ей присвоят номер. За регистрацию документа взимается госпошлина: с физлиц — 2 000 ₽, с юрлиц — 22 000 ₽.

Затем Росреестр передаёт банку регистрационную запись о переходе права собственности на заёмщика и запись об ипотеке.

Закладная всегда оформляется в единственном экземпляре, который хранится в банке. Заёмщик вправе запросить её копию.

Страховые полисы

Договор страхования регулирует отношения страхователя и застрахованного. В нем прописаны страховые риски и то, что предусмотрено в случае их наступления.

Что должно быть в страховом полисе:

1. Информация о страхователе — фамилия, имя, отчество
2. Информация о страховщике — наименование страховой компании, юридический адрес и реквизиты банковского счёта
3. Страховая премия — сумма, которую платит страхователь по договору, когда и как он ее должен внести. Это необязательное условие, но чаще всего компании указывают его в договоре
4. Предмет страхования — что страхуется: недвижимость, жизнь и здоровье, титул
5. Страховой случай — перечень рисков. Если они наступят, страховая выплатит компенсацию
6. Страховая сумма — максимальная сумма, которую выплатят при наступлении страхового случая. Например, заёмщик застраховал жизнь на 1 млн ₽. В случае его смерти в результате страхового случая выплатят 1 млн ₽. Если сломает руку, меньше — например, 50 000 ₽. А если получит инвалидность — сумма будет зависеть от группы инвалидности
7. Срок действия договора
8. Подписи сторон

Страхование недвижимости

Ипотечная недвижимость страхуется от конструктивных повреждений. Это обязательный вид страхования. Страховой полис по ипотечной недвижимости оформляется одновременно с остальными документами при выдаче ипотеки.

Ипотека без страховки возможна только при долевом строительстве до момента введения здания в эксплуатацию. После заселения в квартиру, если кредит ещё не погашен, придётся оформить полис.

Страхование жизни и здоровья

Личное страхование защищает от непредвиденных расходов, связанных с жизнью и здоровьем. Такой полис оформляется добровольно. Однако банки рекомендуют заёмщикам не отказываться от страхования от несчастного случая. Это может снизить ипотечную ставку на 1−2%. Банкам выгодно, если жизнь и здоровье заёмщика застрахованы: так больше шансов, что кредит будет погашен.

Если через год отказаться от страховки, банк поднимет ставку по ипотечному кредиту. Эти условия, как правило, прописывают в страховом договоре.

С помощью ипотечного калькулятора на сайте Cherehapa можно рассчитать стоимость страхования ипотеки. Страховка гарантирует частичное или полное погашение ипотеки при страховом случае.

Страховой договор можно оформить в банке сразу при получении ипотеки. Но можно и подготовиться заранее, и самостоятельно найти страховую компанию, в которой покупка полиса обойдется дешевле.

Страхование титула

Титульное страхование защищает только от риска потери права собственности на недвижимость. Такой полис рекомендуют оформить при покупке вторичного жилья. Иногда продавец скрывает, что на квартиру могут претендовать другие собственники, например, несовершеннолетние дети, осужденные родственники или наследники, права которых ущемили.

Закон не обязывает страховать титул. Но если вторичное жильё покупают в ипотеку, желательно застраховать этот риск. В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной есть возможность вернуть потраченные деньги.

Добровольное титульное страхование можно оформить после сделки, но не позднее, чем через месяц с момента получения документов о переходе права собственности.

На что обратить внимание при подписании договора страхования:

1. Как разрешаются споры: где и с кем судиться, если возникнут разногласия
2. Как страховая компания принимает документы: лично, по электронной почте, через мобильное приложение

Выписка из ЕГРН

ЕГРН — это документ, который подтверждает права на квартиру, дом, землю или другую недвижимость.

Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках жилья, о лицах, у которых есть права на эту недвижимость, сведения о кадастровой стоимости объекта и обременении.

Объём информации зависит от конкретного вида выписки и от того, кто запрашивает сведения. Например, если за выпиской обратится посторонний человек, персональных данных правообладателя не будет. Они указываются в документе, который получит сам собственник или его представитель на основании доверенности.

В зависимости от сведений, которые нужны, есть два варианта выписок и у каждой свои подвиды:

1. В отношении самой недвижимости
2. В отношении собственников

Электронный документ в среднем стоит 300-500 ₽, если получать его через Госуслуги. Бумажную версию надо забирать в МФЦ, её стоимость будет выше — 870 ₽.

Оценка недвижимости

Отчёт об оценке недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости жилья, поскольку он берёт её в залог. Также оценку требуют страховые компании, так как одно из обязательных условий выдачи ипотеки — страхование объекта недвижимости.

На оценку влияет:

1. Местоположение объекта — особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность
2. Материал стен, перекрытий, фундамента, общее состояние дома, количество этажей
3. Характеристики жилья — общая и жилая площадь, высота потолков, вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками
4. Стоимость аналогичных объектов недвижимости

Отчёт об оценке — платная услуга, цена зависит от региона и самого объекта недвижимости. Стоимость — от 3 500-4200 ₽. Результат оценки действует полгода.

Оксана Жукова, финансовый консультант