Многие собственники ипотечной недвижимости, полагают, что пока их квартира в залоге у банка, то с ней ничего нельзя делать ― нельзя ремонтировать, сдавать в аренду, завещать. Но это не так. У ипотечника много прав, но есть некоторые ограничения. Заёмщик должен знать не только свои права, но и обязанности. Если их не исполнять, то можно лишиться квартиры.
Об основных правах и обязанностях ипотечника расскажем в статье.
Что можно делать с ипотечной квартирой
Продажа. Сделки купли-продажи регистрируют в Росреестре. А в Росреестре указано, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому отчуждать (продавать) квартиру можно только с согласия банка. У заёмщика есть несколько вариантов продажи ипотечной квартиры, например:
- Взять потребительский кредит или занять деньги у родственников или друзей и погасить ипотеку. После этого снять залог и продать квартиру. В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется.
- Договориться с покупателем о предоплате. Заёмщик получит от покупателя предоплату, погасит ипотеку и продаст квартиру. Но с этим вариантом согласятся не все покупатели.
- Покупатель отдаст предоплату не заёмщику, а прямо в банк, на погашение ипотеки. Прежде чем это сделать нужно получить согласие банка. Когда ипотека будет погашена, квартиру можно продавать.
- Продать квартиру вместе с ипотекой. Банк переоформит ипотеку на покупателя. Чтобы банк согласился со сделкой, новый заёмщик должен соответствовать требованиям, которые банк предъявляет к ипотечникам.
Дарение. При дарении, как и при купле-продаже, происходит отчуждение, то есть квартира переходит к новому собственнику. Поэтому действуют те же правила: отчуждать квартиру можно только с согласия банка. Поскольку одаряемый должен будет платить ипотеку, то банк должен одобрить его в качестве заёмщика.
Сдача в аренду. Закон не запрещает собственнику сдавать ипотечную квартиру в аренду, то есть извлекать из неё доход. Но ипотечным договором может быть предусмотрено, что для сдачи квартиры в аренду нужно получить согласие банка.
Ремонт и перепланировка. Чтобы отремонтировать квартиру, согласие банка не нужно. Благодаря ремонту квартира будет в исправном состоянии, а банк заинтересован в том, чтобы стоимость квартиры не снижалась.
А вот из-за перепланировки стоимость квартиры может уменьшиться. Если, например, из трёхкомнатной квартиры сделать двушку. Поэтому прежде чем начать перепланировку, нужно получить согласие банка.
Прописка других лиц. По закону члены семьи собственника ― супруг, дети и родители, имеют право на постоянную регистрацию. Банк не вправе воспрепятствовать их прописке. Но у собственника может возникнуть необходимость сделать регистрацию и другим лицам, например, троюродной тетушке или арендатору квартиры. В кредитном договоре может быть прописано, что вопросы прописки нужно согласовывать с банком. Ведь если заёмщик перестанет платить кредит и банк станет продавать квартиру, то он потребует, чтобы из квартиры всех выписали.
Завещание. Чтобы передать ипотечную квартиру по наследству, согласие банка не нужно. Но если к моменту смерти наследодателя ипотека будет не погашена, то к наследнику перейдёт не только квартира, но и долг перед банком.
Если собственник не получит от банка разрешение, когда это необходимо по закону или по договору (например, сделает в квартире перепланировку или сдаст ее в аренду), то банк может потребовать расторгнуть ипотечный договор и досрочно выплатить весь кредит.
Обязанности перед банком
Ежемесячные платежи. Заёмщик обязан вносить платежи в установленный срок. Если ипотечник допустит просрочку, то банк начислит пени, штраф. А если заёмщик не будет платить 3 месяца или больше, то банк примет более серьезные меры, вплоть до продажи ипотечной квартиры. Подробнее о том, что будет, если не платить по ипотеке, можно почитать в отдельной статье.
Если финансовое положение не позволяет вносить в срок ежемесячные платежи, то заёмщик может попросить банк предоставить ипотечные каникулы, провести реструктуризацию долга или рефинансировать кредит.
Страховки обязательные и необязательные. Страховать ипотечную квартиру ― обязательно. Без этой страховки банк не выдаст кредит. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование ― добровольные, от них можно отказаться. Но если не будет страховки жизни и здоровья, то банк может увеличить ставку по кредиту.
Какие ещё есть права
Досрочно погасить ипотеку. Заёмщик имеет право досрочно погасить кредит. Причём можно погасить кредит как полностью, так и вносить большими частями.
Если ипотечник планирует досрочно погасить кредит, то он должен заранее предупредить об этом банк. Обычно предупреждать надо за 30 дней, но в некоторых банках этот срок сокращён до 10-15 дней.
Потратить на ипотеку материнский капитал. Материнский капитал дают при рождении или усыновлении:
- Второго, третьего или последующих детей, начиная с 1 января 2007 года
- Первого ребёнка, начиная с 1 января 2020 года
С 1 февраля 2024 года материнский капитал за первого ребёнка составляет 630 380,78 ₽, доплата за второго ребенка ― 202 643,96 ₽. Если первый ребёнок рождён до 2020 года, то маткапитал на второго ребёнка 833 024,74 ₽.
Маткапитал можно потратить, в частности, на улучшение жилищных условий ― на первоначальный взнос, погашение долга или проценты по ипотеке. Это можно делать сразу же после рождения детей.
Получить налоговый вычет за квартиру и проценты по ипотеке. Если у заёмщика есть доходы, с которых он платит НДФЛ по ставке 13%, то он может вернуть часть НДФЛ:
- На покупку квартиры положен вычет 2 млн ₽, то есть можно вернуть до 260 000 ₽ НДФЛ
- По процентам сумма вычета 3 млн ₽, то есть можно вернуть до 390 000 ₽ НДФЛ
Надежда Шорохова
