Ипотека 2024: какие изменения ждут заёмщиков в новом году

Для ипотеки 2023 год был очень насыщенным: банки били рекорды по выдаче кредитов, даже несмотря на ужесточение требований к заёмщикам.

В статье расскажем, что сейчас происходит на рынке недвижимости и стоит ли поторопиться с ипотекой в 2023 году, а также как поменяют льготную ипотеку в следующем.

Итоги льготной ипотеки в 2023 году

Центробанк обратил внимание, что из-за совместной деятельности банков и застройщиков строящееся жильё подорожало. Появилось много недвижимости, которую не покупают: например, квартиры-студии перестали пользоваться спросом. Разница цен на новостройки и вторичную недвижимость выросла на 20-30% в зависимости от региона.

Из-за перегретого рынка недвижимости условия выдачи ипотеки ужесточили:

• Подняли ставку с 7 до 8%
• Увеличили первоначальный взнос с 15 до 20%. В некоторых банках до 40-50%
• Повысили требования к платежёспособности заёмщиков
• Льготную ипотеку теперь можно оформить только один раз

Что будет с льготной ипотекой в 2024 году

В 2024 году льготную ипотеку могут постепенно свернуть. Господдержку застройщиков сократят, а новостроек станет меньше. Возможно, уже построенное в этом году жильё, начнут продавать со скидкой, но в ипотеку по рыночной ставке.

Официально льготная ипотека заканчивается 1 июля 2024 года. После этой даты планируют оставить только адресные льготные программы.

Скорее всего, продлят семейную, военную, сельскую и айти-ипотеку. Дальневосточную и арктическую ипотеку уже продлили до 2030 года.

Минфин предложил поменять условия льготной ипотеки. Вот что будет по-другому:

• Минимальный первоначальный взнос повысили с 20 до 30%
• Понизили с 12 млн ₽ до 6 млн ₽ максимальный размер ипотеки для покупки недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях
• С 6 млн ₽ до 9 млн ₽ повысили максимальный размер кредита по дальневосточной и арктической ипотеке

Чего ещё ждать в 2024 году

• Повышение ключевой ставки повлияет на ужесточение требований к заёмщикам
• Из-за высоких ставок на вторичку и отказа от массовой льготной ипотеки могут вернуться маркетинговые предложения: обмен квартирами с доплатой, оплата в рассрочку и по разным графикам выплат. Возможно, застройщики начнут предлагать бонусы: отделку, мебель, парковочное место. В любом случае, рынку недвижимости придётся перестраиваться — банкам пересматривать ипотечные условия, а застройщикам адаптироваться к работе без господдержки
• Снижения цен на недвижимость в новостройке ждать не стоит, как и слишком лояльных условий по ипотеке
• Цены на вторичку могут немного снизиться или замедлиться

Торопиться ли сейчас с ипотекой

Большинство покупателей отложили покупку или выбрали жильё, которое можно купить по льготной ипотеке.

При выборе квартиры в новостройке тщательно изучите перспективы покупки. Чтобы подстраховаться, выбирайте жильё в районах с обустроенной инфраструктурой: где есть или в ближайшее время будут школы и детские сады, больницы, общественный транспорт, удобные дороги без пробок. Тогда в случае ухудшения материального положения жильё можно быстро продать.

На вторичном рынке из-за высокой ставки до 22% реальная стоимость недвижимости может в итоге превысить рыночную в 2–4 раза с учётом переплаты. Если у вас ипотека на вторичку, продолжайте следить за ставками, чтобы рефинансировать кредит по более выгодным условиям.

Также после рождения детей можно рефинансировать рыночную ипотеку в новостройке на семейную. Это единственная льготная программа, которая позволяет рефинансирование.

Итоги:

• До 1 июля 2024 года льготная ипотека будет действовать, а спрос на новое жильё сохранится.
• Вторичный рынок, скорее всего, перейдёт в режим ожидания из-за высокой ключевой ставки.
• Возможен поэтапный отказ от массовости льготной ипотеки. Её сделают точечной.
• Застройщикам и риэлторам придётся подстраиваться под новые условия рынка: выиграют наиболее клиентоориентированные участники — те, кто сможет подобрать покупателю максимально выгодный вариант недвижимости с дополнительными опциями.

Источники:

1. Постановление от 28.12.2022 №2485 о продлении программы «Льготная ипотека» и расширения условия «Семейной ипотеки»
2. Письмо Банка России от 11.04.2023 Об ограничении рискованных ипотечных программы с экстремально низкими ставками
3. Проект Банка России от 24.11.2023 Об основных направлениях развития финансового рынка РФ с 2024 по 2026.

Оксана Жукова, финансовый консультант