Ипотека на «вторичку». Что проверить перед покупкой

Недвижимость на «вторичном» рынке перед покупкой нужно проверять тщательнее. В статье расскажем о документах, которые необходимы для сделки.

Документы о недвижимости

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Есть несколько видов выписок из ЕГРН. При продаже квартиры понадобятся выписки об основных характеристиках и правах на недвижимость, о содержании правоустанавливающих документов и о переходе прав на объект недвижимости. Эти виды выписок платные. Их можно заранее заказать на Госуслугах и затем распечатать в МФЦ. Если печатать самостоятельно, документы потеряют юридическую силу.

На Госуслугах некоторые из выписок доступны только собственнику.

С 1 марта 2023 года в силу вступило новое правило получения выписки из ЕГРН. Теперь третьим лицам недоступны персональные данные собственников.

2. Единый жилищный документ (ЕЖД) или выписку из домовой книги.

Эти документы выдают в МФЦ.

ЕЖД coдepжит сведения о заявителе и зарегистрированных жильцах, данные о недвижимости и ее характеристики, информацию о задолженностях по оплате коммунальных услуг. Этот документ заменяет разные справки, но в нём могут быть ошибки.

Проверить можно также по выписке из домовой книги и справкам по форме 9 и 12, в которых есть сведения о жильцах, зарегистрированных в квартире.

• В справке по форме 9 виден факт проживания несовершеннолетних. Если дети прописаны в квартире, их нужно перепрописать на другую жилплощадь в соответствии с законодательством. В продаже квартиры с долей ребёнка, купленной на средства маткапитала или жилищных субсидий, участвуют органы опеки. Опека разрешает продать квартиру только в случае улучшения жилищных условий. Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, а у детей нет выделенных долей, это нарушение закона.
• В справке по форме 12 указывается количество временно выписанных жильцов. Возможно, эти люди осуждены, без вести пропали или находятся на принудительном лечении. Если таких нет, то всё в порядке. В противном случае в будущем могут возникнуть имущественные споры, которые придётся решать через суд.

3. Документы, подтверждающие право собственности

Важно узнать, откуда у продавца появилась недвижимость: дарение, наследство, купля-продажа, приватизация, а также срок владения объектом. На этом нужно заострить внимание.

Если собственник продаёт унаследованное жильё ранее, чем через 3 года, высока вероятность оспаривания сделки другими наследниками.

Многим покупателям кажется подозрительным, если жильём владели менее 3 лет. Ведь тогда продавец заплатит НДФЛ. Стоит расспросить продавца о причине продажи, возможно, у жилья есть существенные недостатки.

4. Документы из БТИ

Технический паспорт объекта: поэтажный план и экспликация чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Эти сведения нужны, чтобы проверить есть ли узаконенные перепланировки жилого помещения.

Иначе, при покупке квартиры с участием ипотечных средств, банк может отказать в выдаче жилищного кредита либо в будущем могут возникнуть проблемы с продажей квартиры. Получение этих документов обойдётся собственнику примерно в 1 500 ₽.

На сайте Росреестра в разделе «Сервисы» доступна бесплатная проверка регистрационной записи о праве собственности, кадастровый номер, адрес, площадь, тип и назначение объекта. Расширенная выписка по объекту недвижимости стоит 490 ₽, проверка на арест, залог, обременение — 300 ₽.

5. Задолженность по коммунальным платежам и капремонту

Сведения о задолженности по коммунальным услугам можно проверить по ЕЖД либо в справке об отсутствии задолженности из ЖКУ/ЕРКЦ. И если чужие долги по коммуналке остаются за бывшим собственником и их можно оспорить, то задолженность по капремонту сохраняется за квартирой и автоматически переходит к новому владельцу жилья.

Все справки бесплатны, но имеют срок действия. ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, в справке об отсутствии задолженности будет указано, что на определённую дату долгов нет.

6. Справка о погашении ипотеки

Продавцу нужно получить в банке справку об отсутствии задолженности по ипотеке. Если ипотека не погашена, банк должен одобрить продажу, иначе сделка не состоится.

Документы собственника

1. Удостоверение личности

Важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Онлайн-сервис МВД РФ проверяет действителен ли паспорт. Если с документом всё в порядке, нужно сверить реквизиты ДУЛ: серию, номер, кем и когда выдан, ФИО, с теми, что значатся в выписке ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник менял паспорт, информацию о ранее выданных паспортах содержится на последней странице.

2. Нотариальная доверенность

Продажей жилья по доверенности часто злоупотребляют мошенники. Третье лицо имеет право показывать квартиру только по нотариальной доверенности.

Важно встретиться с собственником жилья, в этом случае шансов не столкнуться с жуликами больше. Тщательно изучите доверенность. В документе должны быть указаны паспортные данные как собственника жилья, так и доверенного лица, дата и место рождения, прописка. Должны оговариваться права, которые даются третьему лицу. Желательна запись о том, что деньги за проданную квартиру перечисляются на банковский счёт собственника, минуя представителя.

В реестре Федеральной нотариальной палаты проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Другой вариант проверки доверенности — считывание камерой смартфона QR-кода, расположенного в правом нижнем углу документа. Это позволит узнать, внесен ли документ в Единую информационную систему нотариата (ЕИС), где регистрируются все совершенные в стране нотариальные сделки.

Надёжнее всего самостоятельно сходить к нотариусу, удостоверившему документ. Покажите ему копию доверенности и спросите, действительно ли выдавалась такая доверенность и не отменил ли собственник её действие.

3. Согласие супруга

Квартира, приобретённая в браке, считается совместно нажитым имуществом, её нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, должно быть решение суда о разделе совместного имущества.

Без согласия супруга сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

4. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Справки можно получить в диспансерах по месту жительства. В них должно быть указано, что продавец не состоит на учёте. При этом бывший владелец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку. Но если у покупателя сохранятся справки, в суде удастся доказать, что на момент сделки продавец был вменяемым.

5. Дополнительная проверка продавца

Проверьте долги продавца можно по бесплатным открытым базам.

• Служба судебных приставов по ФИО и дате рождения проверяет аресты и взыскания. Значительные долги повод задуматься, стоит ли оформлять сделку.
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве показывает статус дела о банкротстве. Для проверки понадобятся достаточно знать ФИО и регион.
• В Государственной системе правосудия по ФИО видно, есть ли в производстве судебные процессы.

Нюансы

Если собственниками будут дети, договор придётся оформлять у нотариуса, который запросит необходимые выписки из ЕГРН. Перед сделкой юрист тщательно проверит все документы и продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит правовые последствия.

Просто заказать через нотариуса выписку на любую квартиру не получится. В случае предоставления нотариусу договора купли-продажи квартиры или соглашение о задатке он выдаст выписку. Услуга платная: нотариусы берут 300 ₽ за выписку из ЕГРН и 150 ₽ за технические работы, но стоимость в регионах может отличаться.

Итоги:

Проверьте документы по объекту недвижимости

• выписку из ЕГРН
• правоустанавливающие документы
• выписку из домовой книги
• справку об отсутствии задолженности по ЖКУ и капремонту
• кадастровый паспорт
• справку об отсутствии кредитной задолженности из банка

Проверьте документы продавца

• удостоверение личности
• нотариальную доверенность
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
• нотариальное согласие супругов
• признаки банкротства, отсутствие исполнительного производства

3. Сделку оформить через нотариуса — будет дороже, но безопаснее.

Источники:

1. Закон о защите персональных данных правообладателей
2. Какие выписки из ЕГРН можно запросить на Госуслугах
3. Проверка нотариальных доверенностей
4. Проверка недействительных паспортов
5. Проверка задолженностей на сайте ФССП России
6. Проверка дела о банкротстве
7. Информационный сайт недвижимости по РФ

Оксана Жукова,
финансовый консультант,
опыт работы в банковской сфере 25+ лет