Как выбрать банк, чтобы взять ипотеку

Обычно, выбирая банк для оформления ипотеки, смотрят на: размер ставки и минимального взноса, рассчитывают дополнительные расходы, изучают удобство обслуживания кредита. Расскажем про эти критерии и как найти банк с самой выгодной ипотекой.

Ставка

Чем ниже процентная ставка по ипотеке, тем меньше ежемесячные платежи и переплата по кредиту. Но не всё так однозначно. 

Минимальную процентную ставку получают не все заёмщики. Кроме выполнения требований банка по размеру первоначального взноса, сроку кредитования, обязательному и добровольному страхованию, нужно соответствовать условиям ипотечной программы. 

Например, в 2023 году ипотеку по льготной ставке выдают следующим категориям заёмщиков:

❗Заёмщикам нужно проверить, какие государственные программы поддерживает банк. 

Минимальный первоначальный взнос

Банку важно, чтобы заёмщик внёс 20% от суммы кредита, потому что это косвенно подтверждает платёжеспособность клиента. 

По льготным программам процент отличается: для семейной, дальневосточной, для IT-специалистов первоначальный взнос составляет 15%, по сельской — 10%. Если у заёмщика накоплено от 20% суммы ипотеки для банка — это гарантия, что просрочек не будет.  Ставка по ипотеке с первоначальным взносом ниже 20% будет выше.

Дополнительные расходы

Помимо первоначального взноса, нужно подготовиться к дополнительным расходам

1. Обязательное страхование недвижимости и добровольное страхование жизни и здоровья. Причём отказ от добровольного страхования даёт право банку повысить процентную ставку.
2. Нотариальные расходы. Если заключен брак, сделка с недвижимостью предполагает согласие супруга, оформленное у нотариуса.
3. Госпошлина 350 ₽ за регистрацию ДДУ — для новостроек.
4. Оценка недвижимости — оформление технического паспорта на объект недвижимости и заказ расширенной выписки ЕГРН с поэтажным планом.
5. Сопровождение сделки — услуги риэлтора.
6. Оплата дополнительных квадратных метров — в новостройках фактическая площадь при сдаче дома может отличаться от указанной в договоре в большую сторону.
7. Аренда банковской ячейки — если жильё приобретается по договору переуступки прав.

Удобство обслуживания кредита

Взаимодействовать с банком проще, если у него налажен сервис для клиентов. Удобно, когда служба поддержки быстро отвечает в чате или по телефону, в личном кабинете видна вся информация по кредиту, а каждый месяц приходят оповещения о дате и сумме платежа.  

Всё это может не казаться важным на этапе оформления кредита, но в долгосрочной перспективе такие мелочи сильно облегчают жизнь и экономят время. Никто не хочет сталкиваться с проблемами, когда речь идёт о финансах. Именно поэтому стоит обращать внимание на качество обслуживания при выборе банка.

Как найти банк, где ипотека выгоднее

Получать зарплату в выбранном банке

Для участников зарплатного проекта предусмотрено ускоренное рассмотрение заявки, минимальные список документов или дополнительные скидки по ставке. Например, может не просить справку о доходах, а требования к минимальному стажу работы на последнем месте снизят 6 до 4 месяцев.

Сравнивать предложения других банков

Нередко банки сотрудничают с крупными застройщиками и предлагают индивидуальные ипотечные программы. На определенные жилые комплексы сумма первоначального взноса или процентная ставка у них может быть ниже.

Однако, при низких ставках недополученную выгоду по ипотечным кредитам банку компенсирует застройщик. При этом все издержки оплачивает заёмщик, потому что упущенная сумма уже включена в стоимость квартиры. 

Некоторые застройщики вместо низкой ставки предлагают клиентам другой вариант — скидку на квартиру, но без льготы по ипотеке. Многие соглашаются, поскольку уменьшенный долг под ставку выше выгоднее, чем большой кредит под низкий процент.

Как правило, совместные программы субсидирования с застройщиками выгоднее всего.

Не игнорировать акции

Обычно на ипотечные кредиты у банков есть сезонные (осенние и весенние) предложения либо акции, приуроченные к государственным праздникам (новогодние, майские), эти программы могут быть выгоднее стандартных. 

Нюансы

• Даже если банк предлагает выгодные тарифы, нужно уточнить, есть ли в кредитном договоре какие-либо дополнительные условия. При отказе от персонального предложения, ставка увеличится на 5-7%.
• Нужно выяснить, берёт ли банк комиссию за перевод средств в счет погашения долга и как погашаются ежемесячные платежи — происходит это автоматически с карты банка, или необходимо каждый раз посещать офис, чтобы внести оплату наличными.
• Важно узнать, есть ли возможность досрочного погашения, можно ли при этом уменьшить ежемесячный платёж по кредиту и/или сократить срок, накладывают ли за это штрафные санкции.
• Желательно оформить ипотеку на определенное количество месяцев и подобрать комфортный платёж, он должен составлять не более 25-30% от дохода.

Итоги

1. Разумно выбрать зарплатный банк или тот, с которым есть положительный опыт взаимодействия.
2. Нужно проверить, какие государственные программы поддерживает банк.  Это позволит получить более низкую ставку по кредиту. 
3. Лучше выбирать банки, которые специализируются на ипотеке.
4. При рассмотрении договора особое внимание стоит уделить пунктам о дополнительных платежах, условиях досрочного погашения ипотеки и санкциям за возможные просрочки по платежам. 

Источники

1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) Об ипотеке
2. Указания ЦБ РФ Новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска от 26.05.2023 г.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ
4. Федеральный закон  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ

Оксана Жукова, финансовый консультант