От подписания ДДУ до получения ключей может пройти несколько лет. Чтобы долгожданное событие на стало разочарованием, перед покупкой нужно проверить застройщика.
В статье расскажем, где найти информацию о застройщике, какие документы проверить и какие вопросы задать, чтобы не остаться без денег и квартиры.
Сайт застройщика
Самое главное на сайте застройщика — реквизиты. Они понадобятся, чтобы проверить компанию через разные сервисы, о которых мы расскажем дальше. Также жилые комплексы и застройщики с одинаковыми названиями не редкость, отличить одно от другого поможет ИНН организации.
Посмотрите разделы «О компании», «О нас» или «Юридическая информация». Иногда данные указывают в тексте типового договора, который строительные фирмы обязаны размещать на дом.рф. Найдите, чем занимается компания, кто её основатели, партнёры, подрядчики.
Обычно, у надёжных застройщиков есть совместные ипотечные программы с крупными банками. Эти сведения можно найти на сайте банка.
Информация о застройщике в единой информационной системе жилищного строительства
На дом.рф можно проверить застройщика через специальный сервис. В каталоге новостроек и реестре застройщиков собраны данные о строительных компаниях, работающих более трёх лет. Вы поймёте степень готовности ЖК, сколько квартир уже продано, а также узнаете о проблемных объектах. Сведения обновляются постоянно.
Рейтинг застройщика
На Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ) можно узнать рейтинг строительной компании — это показатель соблюдения застройщиком срока ввода жилья.
Как правило, у крупных застройщиков рейтинг высокий. Однако, ориентироваться только на него нельзя. Есть много нюансов, которые не учитываются. Например, во время строительства произошла смена собственника. Стройку могла начать одна фирма, а закончить другая. Первый подрядчик нарушил сроки, но второй успел достроить вовремя. Либо застройщик сдал несколько объектов, но возвели их, на самом деле, разные подрядчики.
Гарантии, что застройщик не обанкротится в будущем, нет. Поэтому перед покупкой квартиры нужно собрать о нём как можно больше информации.
Информация о деятельности застройщика
Узнать о деятельности застройщика можно на сайте ФНС. Искать компанию лучше по ИНН. Сведения для проверки содержаться в выписке из ЕГРЮЛ. Сведения из ЕГРЮЛ можно получить на сайте Налоговой. Такая же информация есть на сайте Audit-it.ru.
Информации в выписке много, прежде всего обратите внимание на эти пункты:
Дата создания строительной организации. Чем дольше застройщик работает, тем лучше. Однако многие компании под каждый строящийся объект могут создавать новую дочернюю структуру, таким образом девелоперы защищают свой строительный бизнес: в этом случае очень сложно оценить репутацию застройщика. Если у дочерней компании возникнут проблемы на каком-то ЖК, тогда за нарушения будет отвечать только подрядчик этого комплекса, а не вся группа.
Дольщик должен понимать, что, если застройщик не уложится в запланированные сроки, привлечь к ответственности головную компания не получится.
ФИО руководителя фирмы или название управляющей организации. Если вместо сведений о директоре будет ФИО конкурсного управляющего, значит, компания находится в стадии банкротства.
Коды экономической деятельности компании (ОКВЭД). Основной код, который используют застройщики:— 41.20. строительство жилых и нежилых зданий. Также могут быть:
- 43.11 — разборка и снос зданий
- 43.12.3 — земляные работы
- 43.21 — электромонтажные работы
- 43.22 — санитарно-технические работы
- 43.31 — штукатурные работы
Закон не запрещает компаниям указывать другие виды деятельности, не связанные со строительством. Однако, если основной и дополнительные ОКВЭДы из других сфер, лучше отказаться от заключения договора с таким застройщиком.
Информация о судебных исках, банкротстве, долгах застройщика
Иски и суды. С 2019 года для защиты дольщиков стали использовать эскроу-счета. Застройщик получает деньги только после введения дома в эксплуатацию, до этого они хранятся на эскроу-счёте.
Часто иски к застройщику предъявляют из-за нарушения сроков сдачи. Чем больше исков, тем вероятнее, что проект станет долгостроем. Ещё серьёзнее, когда иск подаёт прокуратура. Проверить сведения о судебных исках можно в картотеке решений арбитражных судов. Судебные претензии к московским застройщикам размещены на сайте Мосгорсуда. В регионах их можно поискать на сайтах городских и районных судов.
Банкротство и долги. Проверить застройщика на банкротство можно на сайте издания Коммерсантъ, в федеральном реестре, долги — на сайте ФССП. Если застройщик подал на банкротство, то до завершения процедуры забрать деньги с эскроу-счета не получится. Придётся ждать окончания процесса, чтобы расторгнуть ДДУ. За время судебных разбирательств квартиры могут подорожать, деньги обесцениться, и на имеющуюся сумму купить жильё уже не выйдет.
Фото и видеоотчёты
По закону застройщики должны размещать на дом.рф минимум три фотографии новостройки в месяц. На своем сайте компания также выкладывает фотографии или видеоотчет о ходе строительства.
Хорошо, если есть возможность посещать стройку время от времени, чтобы отслеживать ситуацию в действительности. Были случаи, когда раз в месяц размещались одни и те же фото, с веб-камер велась не онлайн-трансляция, а запускались 2-3-минутные ролики. При проверке выяснилось, что на объекте нет техники и рабочих.
Отзывы
Отзывам в интернете не всегда можно верить. На сайтах неблагонадежных компаний много заказных отзывов. Поэтому лучше общаться на форумах, посвященных строительной тематике, либо вступить в чаты уже построенных или готовящихся к сдаче домов конкретного застройщика. В мессенджерах жильцы охотно делятся информацией: почему нарушены сроки сдачи дома, когда будут устранены недостатки, как скоро выдадут ключи.
Построенные дома от застройщика
На Едином ресурсе застройщиков и каталоге новостроек дом.рф есть данные о строящихся и уже сданных домах.
Желательно посетить несколько построенных ЖК и оценить качество домов. Бывает, что фотографии, размещенные на сайте компании, в действительности отличаются от красивой картинки. Хорошо, если в этих ЖК уже живут новосёлы, тогда можно побеседовать с владельцами квартир о проблемах, с которыми они столкнулись при заселении, либо выяснить, какие условия договора были нарушены.
Хороший знак, если кроме ЖК, который достраивается, компания уже начала новый проект. Обычно проблемы возникают на последнем строительном объекте.
Какие документы проверить
Эти сведения можно запросить в отделе продаж или найти самостоятельно.
Учредительные документы. Свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ из налоговой, свидетельство о постановке на налоговый учёт.
Разрешение на строительство. Разрешение можно поверить в Едином государственном реестре недвижимости. Достаточно знать кадастровый номер участка или строительный адрес объекта. Документ выдает администрация города/района, в котором ведётся строительство. Без разрешения стройка является незаконной.
Правоустанавливающие документы на земельный участок — их можно запросить у застройщика. По закону это должно быть свидетельство о праве собственности на землю или договор купли-продажи участка, или договор на долгосрочную аренду участка. На третий документ нужно обратить внимание. Важно, чтобы застройщик успел достроить ЖК к моменту окончания срока аренды. Иначе стройку остановят, а все споры придется решать в суде.
Лицензию на строительную деятельность. Документ должен быть действительным на момент возведения жилого дома. Проверить его актуальность можно на сайте Минстроя.
Проектную декларацию. Как правило, декларацию публикуют за несколько недель до начала продаж. В ней содержится информация о характеристиках, адресе, сроках сдачи строящегося объекта, сведения о финансировании (собственные средства застройщика или заёмные), результаты государственной экспертизы, подтверждающие соответствие проекта строительным стандартам.
Все вопросы, которые нужно задать застройщику собрали в чек-листе. Ответы на них помогут принять обдуманное решение и снизить вероятность неприятных сюрпризов в будущем.
Советы:
Источники:
-
ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
-
Приказ ФНС № ЕД-7-14/617 Об утверждении форм и требований к оформлению документов
Оксана Жукова, финансовый консультант
