Как построить свой дом в ипотеку

Если вы планируете построить дом, нужно искать участок, который подходит для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С чего начать поиски земельного участка, чтобы банк одобрил ипотеку на ИСЖ, рассказали в статье.

Какой участок подходит под ИЖС

Не все категории земельных участков подойдут под ИЖС. Обычно, землю покупают, чтобы построить дом, прописаться в нём и жить постоянно.

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. На участке не запрещено заниматься огородничеством, но нельзя разводить животных. Подходит для земель под капитальное строительство.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Земли сельхозназначения со статусом личного подсобного хозяйства подразумевают строительство жилого дома, подсобных строений, гаража, разведение животных и производство сельхозпродукции.
• Наделы в статусе СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ДНП (дачное некоммерческое товарищество) предназначены для огородничества и/или садоводства без капитального строительства.

По закону можно менять вид разрешённого использования земли, но это занимает много времени, и банки в этом случае отказывают в выдаче ипотеки под ИЖС. Поэтому нужно искать участки, которые подойдут под индивидуальное жилищное строительство. Затем можно собирать документы и обращаться в банк.

С чего начать оформление ипотеки на земельный участок

Изучите условия ипотеки

В каждом банке свои условия по ипотеке на земельный участок. Например, участники зарплатных проектов и льготные категории заёмщиков могут оформить ипотеку по упрощённой процедуре. Сумму кредита увеличат, если в сделке будет участвовать созаёмщик и/или поручитель. Также банк может использовать залог другой недвижимости, находящейся в собственности у заёмщика.

Супруг(а) основного заёмщика становится созаёмщиком обязательно, вне зависимости от платёжеспособности и возраста. Исключение, когда муж или жена не станет созаёмщиком: супруги подписали брачный договор, муж или жена оформил(а) нотариальное согласие на ипотечную сделку, у мужа или жены нет гражданства РФ.

Сроки кредитования варьируются от 10 до 30 лет. По рыночной ипотеке на ИЖС действуют ставки от 17% годовых. Но есть и льготная программа на строительство дома со ставкой от 8% до 1 июля 2024. В рамках льготной ипотеки можно получить кредит как на строительство жилого дома на имеющемся земельном участке, так и на приобретение участка и одновременное строительство жилого дома на нём.

Ипотека на ИЖС — это целевой кредит, который выдается под залог приобретаемого имущества — земельного участка. Банки, как правило, одобряют сделку, если участки расположены в элитных посёлках, имеют коммуникации, удобство подъездных путей, наличие инфраструктуры, то есть обладают высокой ликвидностью. Чтобы льготная ставка действовала весь срок кредита, нужно вовремя подтвердить целевое использование заёмных средств. Не позднее 12 месяцев от даты подписания кредитного договора необходимо оформить дом, построенный в ипотеку, в собственность. Иначе процент увеличится до уровня ключевой ставки, действующей на момент подписания договора ипотеки, плюс 4,5%.

Ипотека под ведение личного подсобного хозяйства предоставляется банками не так охотно. Для сельскохозяйственной деятельности есть другие виды займов.

На ипотечную землю налагается обременение до полной выплаты кредита.

Страхование залогового объекта, то есть ипотечного земельного участка, обязательно. На сайте-агрегаторе страховых компаний Cherehapa можно застраховать частный дом без участка и частный дом с участком. Для расчёта стоимости полиса воспользуйтесь калькулятором.

Соберите документы

В стандартный список документов входят:

• Паспорт гражданина РФ
• Документы, подтверждающие доходы и трудовую занятость заёмщика
• Нотариально заверенная копия документа о госрегистрации участка
• Оригинал кадастровой выписки на участок
• Выписка из ЕГРЮЛ на землю
• Справка об отсутствии строений на участке, а при их наличии — отчёт об оценке

Изучите требования к заёмщикам

Требования у банков к заёмщикам стандартные, к обязательным относятся:

• Первоначальный взнос до 30%
• Возраст заёмщика от 21 до 75 лет (на момент полного погашения кредита)
• Российское гражданство
• Минимальный трудовой стаж от шести месяцев
• Официальное трудоустройство
• Положительная кредитная история

Банки могут предъявлять и другие требования к заёмщикам. Эту информацию можно уточнить в офисе, на сайте или телефону горячей линии организации.

Изучите требования к земельному участку

У каждого банка требования к земельному участку могут различаться. Но основные критерии следующие:

• Земельный участок должен входить в перечень площадей, на которых местными органами власти разрешено жилищное строительство.
• Земля должна располагаться в радиусе от 30 км до 100 км от офиса банка, в котором будет оформлена ипотека.
• Запрещено оформлять жилищный кредит на земельные участки со статусом «природоохранная зона».
• Желательно, чтобы площадь надела составляла не менее 6 соток, а также были подъездные пути, по которым можно добраться к участку в любое время года.
• Размер участка должен быть не ниже минимально допустимых норм, установленных органами местного самоуправления (для каждого населенного пункта они разные). На землю более 50 соток ипотеку не выдадут.
• Банк также откажет в кредите, если у земельного участка не будет установленных границ, — обязательно должно быть межевание.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки на земельный участок

1. Выбрать банк и ознакомиться с условиями ипотеки
2. Найти участок, который соответствует требованиям кредитора
3. Подать заявку и дождаться ее одобрения
4. Собрать и отправить в банк необходимые документы
5. Внести первоначальный взнос и провести расчеты с продавцом через кредитора
6. Зарегистрировать земельный участок в собственность

Итоги. На что обратить внимание

• Нужно внимательно изучить условия договора. Если участок приобретается вместе с расположенным на нём домом или дом только будет строиться, то недвижимость, как и сам участок, станет предметом залога.
• Залоговая стоимость недвижимости должна быть больше или равна сумме кредита. То есть, если участок стоит 2 млн ₽, а вы хотите взять ипотеку на сумму 5 млн ₽, то этого обеспечения будет недостаточно. В этом случае для оформления ипотеки потребуется не только передать землю в залог, но и привлечь платёжеспособного поручителя (на период строительства).
• В договоре могут быть и другие требования, но жилое строение, в любом случае, должно появиться на участке. Разрешено использовать две ипотеки: и на участок, и на дом. Главное, чтобы заёмщику хватило платёжеспособности. Строить можно самостоятельно или нанять подрядчика.
• Владелец участка по закону может строить жильё или другие объекты на заложенном участке. Причём согласие банка требуется, если это указано в договоре ипотеки.
• Земля в государственной собственности ни при каких условиях не может быть предметом залога. Но для участков в муниципальной собственности есть исключения.
• Ипотеку на земельный участок можно рефинансировать. Однако этот вид кредита не самый популярный у банков, поэтому и требования по такой ипотеке жёстче.

Источники:

1. Земельный кодекс РФ
2. Градостроительный кодекс РФ
3. Страхование ипотеки: правовая информация

Оксана Жукова, финансовый консультант