Иногда желание стать обладателем собственного жилья настолько велико, что человек забывает об осмотрительности и может попасть в лапы мошенников ― напороться на недобросовестного продавца или «чёрного» брокера.
Расскажем о самых распространённых способах обмана и как их избежать.
Среди дорогих объявлений о продаже квартир можно встретить заманчивое объявление: прекрасный район, отличная планировка и низкая цена.
После поспешного звонка по телефону, указанному в объявлении, возможны несколько вариантов развития событий.
В лучшем случае позвонившему скажут, что квартира уже продана, но есть другие варианты, ничем не хуже. Таким образом непорядочный риелтор заманивает клиентов. Но если он начал с обмана, то, скорее всего, и дальше поведет себя недобросовестно и дел с ним лучше не иметь.
В худшем случае позвонившему скажут, что на просмотр квартиры уже собралась очередь из нескольких человек и квартира вот-вот уйдёт. Но если вы перечислите небольшой задаток, всего пару тысяч рублей, то квартиру придержат. Получив деньги, продавец перестанет выходить на связь. Квартира же существует только на картинке, в действительности её нет.
Задаток за квартиру
Задаток можно потерять и не за фейковую квартиру, а за реальную, и не пару тысяч рублей, а 50 000-100 000 ₽.
Человек найдёт квартиру, пообщается с продавцом, мельком посмотрит документы и примет решение заключить предварительный договор купли-продажи. При этом он внесёт задаток. Согласно договору, если покупатель откажется от сделки, то задаток ему не вернут.
После передачи задатка может всплыть неприятная информация о квартире. Например, квартира в залоге у банка или под арестом.
Заниженная стоимость квартиры в договоре
При продаже квартиры, которой владели менее 5 лет (в исключительных случаях 3 года), нужно платить 13% НДФЛ. Чтоб не платить в бюджет большой налог, продавец идёт на хитрость ― договаривается с покупателем указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры меньше, чем он реально получит.
Например, квартира стоит 7 млн ₽. Продавец договорился с покупателем прописать в договоре стоимость квартиры 4 млн ₽. Эти 4 млн ₽ покупатель перечислит продавцу на расчетный счет, а 3 млн ₽ отдаст наличными. Продавец уплатит в бюджет налог не с 7 млн ₽, а с 4 млн ₽. Спустя время продавец или третье лицо может оспорить сделку купли-продажи по каким-либо причинам. Если суд признает сделку недействительной, то стороны должны вернуть полученное по сделке: покупатель должен освободить квартиру, а продавец вернуть ему деньги. Но, поскольку в договоре фигурировали 4 млн ₽, то именно эту сумму продавец и вернет покупателю. Таким образом покупатель останется без квартиры и потеряет 3 млн ₽, на которые занизили стоимость квартиры в договоре.
Тщательно проверяйте квартиру и продавца
Прежде чем отдавать кому-то деньги, подписывать документы, проверьте:
- Существует ли в реальности квартира, указанная в объявлении. Загуглите адрес и фото в поисковике. Такого адреса может совсем не быть, а фото квартиры можно обнаружить на иностранном сайте.
- Отзывы о продавце, риелторе. Если он обманул много людей, то, вероятно, такая же участь постигнет и вас.
- Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, дарения, документы о наследовании, приватизации. Убедитесь, что продавец имеет законное право на квартиру и других собственников нет. Позднее могут всплыть супруг, наследники и оспорить сделку.
- Выписку из ЕГРН. Нет ли обременений на квартиру в виде ареста или залога.
- Технический паспорт. Сверьте площадь квартиры и убедитесь, что нет незаконных перепланировок.
- Справку УК. Если у продавца долги за коммунальные услуги, вам их платить не придется, но за долги могут отключить свет и газ.
- Стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи. Прописывайте реальную стоимость.
Предоплата брокеру
Кроме недобросовестных продавцов человек может попасться на удочку «чёрных» брокеров ― лиц, которые выдают себя за ипотечных брокеров.
Мошенники заманивают фантастическими обещаниями, уверяют, что клиент получит кредит на выгодных условиях. Лжеброкеры гарантируют получение кредита абсолютно всем: покупателям с плохой кредитной историей и без первоначального взноса или официального дохода и даже тем, кто признан банкротами.
Главный признак, который отличает «чёрного» брокера от реального ― мошенник попросит за свои услуги предоплату, обычно, около 20 000 ₽. Получив предоплату лжеброкер перестанет выходить на связь.
Реальные брокеры заботятся о своей репутации и никогда не дают клиенту гарантию, что он получит кредит. Решение о выдаче кредита принимает банк, а брокер выступает посредником между банком и заёмщиком. Обязать банк выдать кредит брокер не в силах, он всего лишь может повысить клиенту шансы на получение кредита. Поэтому реальные брокеры никогда не берут деньги вперёд, они всегда получают плату за свои услуги только после того как клиент получит от банка кредитные средства.
Что ещё должно насторожить в действиях брокера
О том, что перед вами мошенник, могут сигнализировать:
- Неконкретный договор или его отсутствие. Реальные брокеры четко прописывают в договоре условия и срок одобрения ипотеки, чем подтверждается одобрение ипотеки, за что платит клиент. Договор с лжеброкером может оказаться договором на оказание информационных или консультационных услуг. Вернуть деньги по такому договору сложно даже через суд.
- Обещание исправить плохую кредитную историю. Исправить кредитную историю нельзя, в ней можно лишь устранить технические ошибки, если представить подтверждающие документы. Мошенники могут взять деньги как за отдельную услугу, покажут распечатанный документ ― мол, кредитную историю исправили, но по факту ничего не изменится.
- Предложение купить липовые документы. «Чёрные» брокеры предлагают клиенту нарисовать справку о доходах, копию трудовой книжки. Могут сказать, что предоплаты нет, но нужно оплатить пакет документов. Все документы будет проверять банк. Он обнаружит фальшивку и не только откажет в кредите, но и может обратиться в полицию.
- Отсутствие сайта и офиса. Мошенники дают объявления на разных сайтах, в газетах, распространяют листовки на улице, используют холодные звонки.
- Множество отрицательных отзывов в интернете. Прежде чем довериться брокеру, соберите о нем информацию.
Что делать, если стали жертвой мошенников
Если попались в руки обманщика, который получил деньги и скрылся ― обратитесь в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
Если был заключен договор, но услугу вы не получили или ее оказали некачественно, то сперва попробуйте договориться мирно. Возможно, удастся заключить мировое соглашение. Если договориться не удалось, отстаивайте свои права в суде.
Помните, что обман легче предотвратить, чем потом устранять его последствия. Тщательно изучайте и анализируйте информацию, которую предоставляет продавец или брокер. Не рискуйте деньгами, нервами и временем.
Надежда Шорохова, юрист
