Как исключить созаёмщика из ипотеки

Часто для оформления ипотеки банк предлагает взять созаёмщика. Это позволяет увеличить сумму кредита или получить более выгодные условия. Однако бывают ситуации, когда нужно вывести созаёмщика из договора. Как это сделать и что важно при этом учесть, рассказали в статье.

Зачем нужен созаёмщик

Основные причины, почему банк предлагает взять созаёмщика следующие:

Снизить риск просрочек или невозврата кредита. Созаёмщик отвечает перед банком наравне с основным заёмщиком. Если заёмщик не сможет выплачивать ипотеку из-за финансовых трудностей, например, потеряв работу, тогда обязанность погашать кредит перейдёт к созаёмщику. При этом неважно является созаёмщик собственником этой ипотечной недвижимости или нет.

Повысить сумму ипотеки. Доходы заёмщика и созаёмщика можно объединить — это позволяет увеличить сумму ипотеки. Актуально, когда доход основного заёмщика небольшой.

Требования банка. Некоторые банки требуют обязательное участие созаёмщика. Особенно это касается крупных сумм по ипотеке. А если заёмщик состоит в браке, то супруг автоматически становится созаёмщиком. Исключение — брачный договор или согласие супруга на сделку.

Кто может быть созаёмщиком

Обычно, в роли созаёмщиков кроме супругов, выступают близкие родственники: родители, дети, братья или сестры. Но могут быть и третьи лица: друзья, коллеги, сожители.

Максимальное число созаёмщиков в разных банках варьируется от двух до шести человек. Например, в Сбере максимальное количество созаёмщиков — шесть.

Как исключить созаёмщика из ипотечного договора

Рефинансирование ипотеки в другом банке. Самый распространённый способ. Заёмщик подаёт заявку на рефинансирование без созаёмщика. Банк оценивает платёжеспособность основного заёмщика и, если она достаточная, одобряет новый кредит на погашение старого. 

• Плюсы: возможность получить более выгодную процентную ставку и изменение срока кредита.
• Минусы: нужно собрать документы, ждать проверку 1-3 дня, банк может отказать в рефинансировании.

Рефинансирование в том же банке. Некоторые банки предлагают услугу рефинансирования с изменением состава заёмщиков. Это упрощает процесс, так как не нужно собирать документы. 

• Плюсы: это быстрее и проще, чем рефинансирование в другом банке. 
• Минусы: банк, как правило, не меняет условия ипотеки.

Оформление договора дарения доли в квартире. Если созаёмщик является собственником доли в ипотечной квартире, можно оформить договор дарения на основного заёмщика. После этого необходимо обратиться в банк с заявлением о выводе созаёмщика. 

• Плюсы: несложный процесс. 
• Минусы: дополнительные расходы, поскольку договор дарения оформляется у нотариуса. Ещё одаряемый должен оформить право собственности через Росреестр и, если это не близкий родственник, уплатить налог 13% от кадастровой стоимости.  

Выделение доли созаёмщика. Этот вариант подходит, если квартира приобреталась в браке. Долю созаёмщика можно выделить при разводе в рамках раздела имущества. После этого созаёмщик выводится из ипотечного договора. Каждый участник сделки получает долю ипотечной недвижимости, которая остаётся в залоге у банка, и погашает свою часть кредита.

• Плюсы: можно разделить ответственность по ипотечному кредиту.
• Минусы: требуется решение суда или нотариальное соглашение; многие банки не разрешают смену собственника.

Если квартира приобреталась в браке, при исключении созаёмщика-супруга, не имеющего долю в ипотечной квартире, банк потребует брачный договор. Если его нет, придётся делить имущество в суде или предоставлять нотариальное соглашение. Что важно учитывать при выводе созаёмщика

Согласие банка. Во всех случаях для вывода созаёмщика нужно согласие банка-кредитора. В ипотечном договоре есть порядок согласования, изучите его. Важно понимать, что банк оценивает риски и может отказать, если посчитает, что доходов основного заёмщика не хватит на обслуживание долга. Кроме того, без согласия банка Росреестр не зарегистрирует право собственности новому владельцу.

Если банк не даст согласие на вывод созаёмщика, даже суд не сможет отменить решение банка. Суды, как правило, становятся на сторону кредитора.

Дополнительные расходы. Нужно учитывать, что исключение созаёмщика платная услуга в банке. Кроме того, рефинансирование, оформление договора дарения или выделение доли тоже связаны с дополнительными расходами на оценку недвижимости, нотариальные услуги, страхование, госпошлину. В зависимости от региона сумма может начинаться от 30 000 — 50 000 ₽.

Сбор документов. Для любого из способов, кроме рефинансирования в этом же банке, необходимо собрать документы (заявления и паспорта участников сделки, справки о доходах, документы на недвижимость и т.д.).

Рефинансирование. Нужно внимательно изучить условия кредитного договора и сравнить условия рефинансирования в разных банках. Часто банки предлагают рефинансирование с продажей доли созаёмщика. Желательно заранее проконсультироваться с менеджером по ипотеке, где будет оформлятся рефинансирование. В некоторых случаях может потребоваться юридическая помощь.

Исключение созаёмщика из ипотеки требует времени и усилий. Но главное, это возможно, если подготовится.