Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире нельзя. На самом деле это не так. Обшивать стены гипсокартоном, менять напольное покрытие, устанавливать сплит-систему можно без согласований. Но если нужно объединить санузел, перенести дверные проёмы, увеличить жилую площадь за счёт кладовки — придётся договариваться с банком.
Разобрались, что считается перепланировкой, что придётся согласовывать и что делать, чтобы перепланировка стала возможной.
Что считается перепланировкой
Правила перепланировки описаны в Жилищном кодексе. Для Москвы условия реконструкций определены постановлением Правительства. В регионах правила могут отличаться, поэтому лучше уточнить в МФЦ или жилищной инспекции заранее.
В таблице собрали информацию, что запрещено категорически, что нужно согласовывать, и что можно делать без согласования.
| 🔴 Категорически запрещено | 🟡 Нужно согласовать | 🟢 Не нужно согласовывать |
| объединять кухню с жилыми помещениями в ипотечной квартире
размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже расширять кухню за счёт санузла или комнаты увеличивать ванную комнату или туалет за счёт комнаты или кухни переносить батареи на лоджию прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии делать полы с подогревом от общедомовых систем |
переносить или менять границы совмещенного санузла, уборных и ванных комнат
переносить и убирать дверные проёмы, делать новые конструкции в других местах квартиры сносить межкомнатные перегородки и создавать новые расширять жилую площадь за счёт дополнительных помещений переоборудовать стандартные тамбуры |
косметический ремонт
замену ванны на душевую кабину замену двери (без изменения проёма) замену половых покрытий отделку на лоджии установку кондиционера и антенны разбор шкафов и антресолей |
Важно, чтобы изменения не привели к уменьшению жилой площади квартиры и её стоимости.
Как сделать перепланировку, если квартира в ипотеке
По закону ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому перепланировку необходимо согласовывать с ним. Но для начала нужно изучить кредитный договор. Если по нему перепланировка запрещена, то до полного погашения кредита её делать нельзя.
Также нежелательно покупать в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой и скрывать эту информацию от банка. Предыдущий собственник не узаконил перепланировку, а штраф от банка придётся платить вам.
Если выяснится, что во время выплаты ипотеки перепланировка была сделана без разрешения, банк может потребовать досрочного погашения ипотеки.
Почитайте ещё → Почему банк может досрочно расторгнуть ипотечный договор
Если прямого запрета на перепланировку в договоре нет, то нужно сначала получить устное согласие в банке по телефону горячей линии или в офисе. Затем можно собирать документы.
Согласование перепланировки с банком
Если ипотечным договором не запрещена перепланировка, тогда согласование изменений конструкций квартиры проходит в три этапа:
- Подготовка проектной документации. С этим помогут специализированные или строительные компании.
- Получение письменного согласия банка, оформившего ипотеку. После подготовки проекта нужно написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему новый план.
- Получение согласия на проведение реконструкции от жилищной инспекции или БТИ. В случае положительного ответа банка документы необходимо отдать в жилинспекцию, чтобы получить согласие на указанные в плане работы. Инспекция готовит ответ до четырёх месяцев.
Расскажем подробнее про второй этап. Чтобы получить согласие банка, нужно написать заявление и приложить к нему:
- Проект
- Согласие БТИ и управляющей компании
- Отчёт страховой компании (с оценкой рисков ремонтных работ и их последствий)
- Оценку недвижимости, определяющую стоимость жилья после перепланировки
Обычно сроки согласования в банках могут занять до полугода и эта услуга может быть платной: от 2 000 ₽ до 5 000 ₽. В случае разбирательств в суде расходы могут вырасти на сумму штрафов и судебных издержек.
С кем, кроме банка, согласовать перепланировку
О перепланировке также необходимо сообщить в страховую компанию, которая застраховала ипотечное жильё.
При оформлении страховки на недвижимость страховая компания просит сообщить данные о площади жилья. На сайтах-агрегаторах площадь вводить необязательно, но клиент соглашается с тем, что ввёл верные данные. Если при перепланировке площадь изменилась, скрывать это нельзя. Любое расхождение реальных данных с указанными в договоре — повод для отказа в страховой выплате.
Страховые компании могут оформить полис по ипотечной квартире с неузаконенной перепланировкой, в этом случае цена страховки будет выше.
Какие документы нужно предоставить в жилинспекцию
- Выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
- Технический паспорт
- Проект перепланировки в двух экземплярах
- Согласие банка на перепланировку для ипотечной недвижимости
- Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения (в случае объединения двух и более квартир)
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия. Как правило, ответ предоставляют в течение 45 дней.
В Москве проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций примут в МЖИ. Новый план должна разработать организация с лицензией СРО на проектную деятельность.
Когда ремонт будет закончен, нужно составить итоговый план помещения, вновь утвердить его в жилинспекции и отправить копии документов, подтверждающих завершение перепланировки, в банк.
Что делать после согласования
Нужно приступить к ремонтным работам и уложиться в срок действия разрешения — от 12 до 18 месяцев. После этого документ утратит силу.
После окончания перепланировки нужно посетить:
- БТИ — для получения акта приёмки, его готовят в течение 10 дней
- Кадастровый отдел — на основании акта БТИ в течение 30 дней будет готов новый паспорт объекта
- Управление государственной регистрации кадастра — для регистрации паспорта и получения документов, подтверждающий право собственности (ЕГРН)
Покупка квартиры с перепланировкой
При покупке квартиры нужно уточнить, есть ли в ней перепланировка и согласована ли она. Для этого при осмотре квартиры нужно убедиться, что окна, дверные проёмы, несущие стены расположены в соответствии с техническим паспортом.
Проведённую перепланировку можно узаконить только в суде.
Если есть несоответствие, а квартира нравится, нужно, чтобы действующий собственник провёл согласование изменений. Иначе этим придется заниматься самостоятельно либо приводить в соответствие с техпаспортом объекта.
Итоги
- Чтобы сделать перепланировку, необходимо определить, какой ремонт в квартире предстоит сделать.
- Нужно изучить ипотечный договор, если в нем нет прямого запрета на перепланировку, можно начать сбор документов. Иначе к этому вопросу можно будет вернуться после полного погашения ипотеки.
- Перепланировку нужно согласовывать с банком, страховой компанией и жилинспекцией.
- После проведения работ новый проект утверждается в жилинспекции, а затем вся документация передаётся в банк.
- Лучше не покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае придётся регистрировать перепланировку в суде, в худшем — возвращать всё в первоначальное состояние.
Источники:
- Глава 4 ЖК РФ
- Статья 25 ЖК РФ
- Для Москвы: Постановление правительства №505- ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах»
Оксана Жукова, финансовый консультант
