Бывает так, что заёмщик все обсудил с менеджером банка, он рассказал о ставке и размере ежемесячного платежа по ипотеке. Но когда договор был уже подписан и пришло время вносить ежемесячный платеж, выяснилось, что он больше, чем обещал менеджер банка. Ставка в ипотечном договоре оказалась выше.
Или ипотечник планировал сдавать квартиру в аренду и за счёт арендной платы перечислять банку ежемесячные платежи. А потом вдруг представитель банка явился в квартиру с проверкой и заявил, что если заёмщик не прекратит сдавать квартиру в аренду, то банк расторгнет ипотечный договор. То есть заёмщик должен будет незамедлительно вернуть банку всю сумму займа. Запрет на сдачу квартиры в аренду был прописан в ипотечном договоре, но заёмщик об этом не знал, поскольку подписал договор, не вникая в детали.
Расскажем, на какие разделы договора обращать внимание, чтоб не оказаться в подобных или других неприятных ситуациях. К кому обращаться, если какие-то формулировки в договоре непонятны или не устраивают.
Что обязательно должно быть в ипотечном договоре
Каждый банк разрабатывает свою форму ипотечного договора. Но договор обязательно должен содержать:
- Предмет ипотеки. По описанию в договоре должно быть понятно, о каком объекте недвижимости идёт речь, чтобы его можно было идентифицировать. Если покупают и передают в залог квартиру, то в договоре указывают её адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер либо сроки сдачи в эксплуатацию, если квартира ещё не построена;
- На основании какого права заложенная квартира принадлежит заёмщику. Например, на основании договора купли-продажи. В ипотечном договоре прописывают дату и номер государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре недвижимости;
- Результат оценки квартиры, которую передают в залог;
- Общую сумму займа и срок возврата денег. Если деньги возвращают частями, то в договоре указывают сроки (периодичность) платежей и их размеры;
- Информацию о закладной, если её оформляют.
Чтобы в будущем не столкнуться с неприятными ситуациями, рекомендуем внимательно изучить эти пункты ипотечного договора.
Данные покупателя и квартиры
Проверьте, правильно ли указаны в договоре паспортные данные заемщика. Если есть созаемщики, то проверьте и их паспортные данные. Также сверьте информацию о квартире: адрес, кадастровый номер или срок сдачи, если квартира еще не построена.
Если в договоре будут ошибки, то Росреестр приостановит регистрацию сделки и выдача кредитных денег может затянуться.
Процентная ставка
Посмотрите, совпадает ли процентная ставка, указанная в договоре, со ставкой, которую вам обещал менеджер банка. Бывает так, что с клиентом общается один сотрудник банка, а договор готовит другой специалист, поэтому в договор может закрасться ошибка.
Процентная ставка не должна меняться в течение срока действия договора. Банк может повысить ставку в одностороннем порядке только в определённых случаях.
К примеру, банк может повысить ставку по кредиту, если она зависит от наличия договора страхования жизни и здоровья. Когда заёмщик заключает ипотечный договор, он обязан застраховать предмет залога, приобретаемую квартиру. А страховать жизнь и здоровье не обязательно, эта страховка добровольная. Но ипотечный договор может содержать условие о том, что если заёмщик не будет страховать свою жизнь и здоровье, то банк поднимет процентную ставку по кредиту. Если в вашем договоре есть такое условие, то подумайте, что выгоднее ― оформить страховку жизни и здоровья или отказаться от неё.
Если у заёмщика будет страховка, то в случае непредвиденных обстоятельств (например, он станет инвалидом или умрет) долг перед банком погасит страховая компания. А если страховки у заёмщика не будет, то расплачиваться с банком придется его родственникам.
Бывает так, что заёмщик не оформил вовремя страховку жизни и здоровья и банк поднял ставку по кредиту. В дальнейшем заемщик предоставил банку страховку жизни и здоровья, но ставка по кредиту так и осталась повышенной, поскольку снижение ставки договором не предусмотрено. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, посмотрите в договоре, в какой срок нужно предъявлять страховку в банк, не затягивайте с ее оформлением и своевременно представляйте банку.
Наличие комиссий
Банк России не разрешает банкам взимать с заёмщиков комиссии за рассмотрение заявки на кредит и за обслуживание счёта. Проверьте, не нарушает ли ваш банк запрет.
Пени и штрафы
Уточните, какой размер пени и штрафов предусмотрен за просрочку платежа, чтобы в будущем они не стали неприятным сюрпризом. Пени и штрафы отличаются:
- Штраф начисляют один раз
- Пени банк будет начислять до тех пор, пока задолженность не будет погашена
Посмотрите в договоре, через сколько дней после наступления срока платежа он будет считаться просроченным.
Пени и штрафы могут быть предусмотрены не только за несвоевременное внесение ежемесячных платежей, но и за несвоевременное предоставление банку опредёленных документов.
Обязанности заёмщика
Все заёмщики обязаны:
- Вовремя вносить ежемесячные платежи;
- При просрочке уплачивать штраф и пени;
- Компенсировать судебные расходы банка и затраты по реализации заложенной квартиры, если дело дойдёт до суда.
В договоре могут быть прописаны и другие обязанности зааёмщика. Например, в нём может быть указано, что заёмщик обязан уведомить банк о смене места жительства, о серьёзной болезни или о смене работы. Если заёмщик не уведомляет банк, то считается, что он не исполняет обязательства по договору.
Условия пользования квартирой
Ипотечный договор может содержать ограничения по пользованию заложенной квартирой. Проверьте, можно ли сдавать её в аренду, зарегистрировать (прописать) в ней родственников или других людей, нет ли запрета на перепланировку квартиры. Договором может быть запрещено совершать те или иные действия. Либо в договоре может быть прописано, что для совершения определённых действий нужно получить согласие банка.
Досрочное погашение кредита
Посмотрите в договоре, можно ли погасить ипотеку досрочно. Если такая возможность прописана в договоре, убедитесь, что комиссию или штраф за досрочное погашение кредита платить не придется.
Некоторые банки устанавливают срок, по истечении которого кредит можно погасить без штрафа и комиссий. К примеру, взять кредит сегодня, а завтра его погасить нельзя.
Также ознакомьтесь с порядком досрочного погашения кредита. Иногда, чтобы погасить кредит досрочно, достаточно просто перевести деньги через мобильное приложение банка. Но в некоторых банках, прежде чем перечислять деньги, нужно подать заявление за определённое количество дней.
Если в договоре ничего не сказано про досрочное погашение кредита, то вы сможете это сделать, предварительно уведомив банк о досрочном погашении кредита за 30 дней до перечисления платежа.
Как проверить ипотечный договор
Запросите ипотечный договор у менеджера банка заранее, чтоб у вас было время внимательно ознакомиться с ним в спокойной обстановке, а не читать по диагонали в день подписания.
Если какие-то пункты непонятны, обратитесь за разъяснением к менеджеру банка. Не стесняйтесь задавать вопросы, уточняйте все, даже мелочи. В случае серьёзного расхождения с позицией банка по некоторым моментам, согласовать которые не удаётся, лучше не рисковать и рассмотреть предложения других банков. Ведь вы берёте на себя обязательства не на месяц-два, а на несколько лет.
Источники:
Надежда Шорохова, юрист
