Почему банк может досрочно расторгнуть ипотечный договор

Как правило, если банк требует расторжения договора ипотеки и досрочного погашения долга, это обоснованно. Почему это происходит, насколько законны требования банка и что делать заёмщику в такой ситуации рассказываем в статье.

Когда банк имеет право расторгнуть договор ипотеки по закону

По закону банк вправе потребовать от заёмщика досрочного возврата ипотеки при:

Нецелевом использовании ипотечного кредита. Ипотека — это целевой кредит. Если банк докажет, что заёмщик нарушил договор и потратил деньги на иные цели, средства придётся вернуть кредитору раньше срока.

Просрочке платежа сроком более 60 дней в течение последних шести месяцев. Систематическое несоблюдение графика платежей и нежелание заёмщика выполнять свои обязательства — повод для банка потребовать досрочного погашения долга. Кроме этого, придётся заплатить штрафы и пени за просроченные платежи.

Если заёмщик в течение 30 дней не предоставил банку страховки, предусмотренные ипотечным договором. По закону залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. Это гарантирует банку, что убытки возместит страховая компания. Если заёмщик отказывается продлевать полис, банк потребует возврата кредита досрочно.

О том, что банк хочет расторгнуть договор, он уведомляет заёмщика и даёт ему 30 дней для добровольного погашения всей суммы долга.

Важно понимать, что имущество, купленное в ипотеку, остаётся в залоге у банка, пока займ не будет выплачен полностью. Так кредитор страхуется от риска невозврата денег. Поэтому заёмщик:

• Не может продать, подарить, сдать в аренду, отдать в пользование третьим лицам заложенное имущество
• Обязан обеспечивать сохранность залога, а также устранять порчу/поломки имущества (при возникновении)
• О причинах, которые негативно влияют на состояние имущества, заёмщик должен сообщать кредитору

Условия расторжения в ипотечном договоре

Кроме требований закона банки могут прописать в ипотечном договоре другие условия досрочного возврата кредита. Подпись заёмщика в документах означает его добровольное согласие с условиями ипотеки. Поэтому клиентам нужно внимательно изучать свои права и обязанности перед подписанием договора.

Банки могут выставлять любые требования, не идущие вразрез с законом. Но стандартные условия, из-за невыполнения которых деньги придётся вернуть, следующие:

• Предоставление заведомо ложных, недействительных или поддельных документов и сведений при оформлении ипотеки
• Расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости
• Передача имущества третьему лицу без согласования с банком
• Необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома
• Арест или конфискация иного залогового имущества, предоставленного в обеспечение ипотеки
• Поручительство или согласие быть созаёмщиком по другому займу без разрешения банка
• Оформление (параллельно) другого жилищного займа с одинаковым сроком возврата
• Перепланировка с нарушением закона без уведомления и согласования с банком
• Признание заёмщика банкротом

В какие сроки банк забирает жильё

Если заёмщик не сможет полностью погасить ипотеку по требованию банка, жильё придётся освободить, так как его заберут в счёт погашения долга.

Новостройку банк может забрать не ранее, чем через полгода после сдачи дома либо, если строительство было прекращено или приостановлено, и застройщик не успевает сдать его в срок. Лишить недвижимости, купленной на вторичном рынке, могут с того момента, как решение суда вступит в законную силу. Срок освобождения жилья оговаривается судом, по умолчанию — 5 дней.

Выселить могут любого человека вне зависимости от его возраста, даже несовершеннолетнего. Новое место жительства детей будет определяться по месту нахождения их родителей или законных представителей. 

В трудной жизненной ситуации за поиском жилья придётся обращаться в органы местного самоуправления или социальной защиты населения, чтобы получить статус неимущего. Только после этого можно рассчитывать на получение социального жилья. Органы опеки можно подключить, если условия проживания несовершеннолетних негативно влияют на их здоровье и развитие. 

Что делать, если банк требует досрочного погашения ипотеки

Как правило, требование банка досрочно погасить кредит обоснованно. Однако не у всех заёмщиков есть на это деньги. 

Что можно сделать в первую очередь:

1. Посмотреть, что написано в договоре — какие основания есть для отсрочки. Банку нужна веская причина, чтобы пойти навстречу заёмщику. Это могут быть потеря работы или форс-мажор с недвижимостью (пожар, стихийное бедствие и т.п.).
2. Посетить банк или связаться с ним удобным способом, чтобы узнать сумму задолженности, с учётом процентов и штрафов. Подать в банк заявление о несогласии с суммой, если неустойки необоснованны.
3. Попросить ипотечные каникулы или реструктуризацию. Важно понимать, что это не решит проблему, а только даст возможность снизить кредитную нагрузку, поскольку срок выплаты увеличится и сумма начисленных процентов тоже. Банк может и отказать в отсрочке. 
4. Подать заявление о расторжении договора ипотеки, чтобы банк приостановил начисление штрафов и пеней за просрочку. После этого нужно продолжить переговоры с кредитором, искать необходимую сумму/работу/имущество для продажи и, возможно, готовится к суду.

Главное — постоянный контакт и готовность решить проблему. Все переговоры должны вестись в письменном виде. Если дело дойдёт до суда, переписка с банком будет доказательством, что должник пытался найти выход, а не скрывался от кредитора.

Когда банки не имеют права требовать досрочного погашения ипотеки:

• Ухудшение финансового положения клиента 
• Смена места работы
• Изменение места жительства
• Отказ в предоставлении справок банку по требованию (2-НДФЛ или иные документы с места работы)
• Закрытие счёта или вклада в том же банке, где оформлялась ипотека

Если кредитор требует досрочного расторжения договора ипотеки по этим причинам, нужно письменно уведомить организацию о незаконности требований, а также подать претензию в ЦБ о противоправных действиях банка.

Если в тексте договора указано, что банк вправе потребовать досрочное погашения кредита в одностороннем порядке, лучше отказаться от ипотеки. Банк может сделать это в любой момент, даже если условия обслуживания долга не были нарушены.

Законные способы отказаться от досрочного погашения долга

1. Банкротство заёмщика — возможность списать долги по кредитам, займам, налогам, коммуналке, как безнадежные к взысканию. В этом случае кредит, обеспеченный ипотекой, будет погашен, квартира окажется единственным жильем, а остальные долги будут списаны.
2. Выкуп долга у банка — обычно этим занимаются коллекторы, но может сделать и сам заёмщик, если решил признать себя банкротом. 
3. Погашение кредита за счёт страховой компании — происходит в результате несчастных случаев, указанных в страховом полисе.
4. Признание кредитного договора недействительным — когда отдельные условия или весь договор прямо противоречат законодательству РФ. 
5. Применение срока исковой давности — как правило, общий срок исковой давности составляет три года, но не может превышать 10 лет со дня нарушения.

Может ли суд встать на сторону заёмщика

При рассмотрении дела для суда должны выполнятся два условия:

1. Тяжесть нарушения/проступка. Изучив обстоятельства, суд может посчитать несколько просрочек незначимыми, если их срок невелик, и заёмщик своевременно уведомил банк о причинах нарушения графика платежей, а также обратился в банк за отсрочкой.
2. Правомерность досрочного взыскания. Банк, при требовании вернуть кредит досрочно, может нарушать права и интересы заёмщика.

Если суд сочтёт, что оба критерия несущественны, то требование банка о досрочном взыскании долга будет отклонено, и заёмщику удастся избежать огромной единовременной выплаты.

Итоги

1. Перед подписанием кредитной документации внимательно изучите договор по ипотеке.
2. Заёмные средства используйте только на покупку жилья.
3. Обязательно застрахуйте недвижимое имущество и не забывайте о ежегодном продлении полиса.
4. Не совершайте никаких сделок с ипотечным жильём без согласия банка.
5. Не допускайте просрочек, выплачивайте кредит по графику погашения долга.
6. При возникновении финансовых трудностей сообщите об этом банку. Кредитные специалисты предложат выход из ситуации.
7. Главное — не прятаться от банка и не доводить дело до суда.

Источники:

1. Статья 811 ГК РФ Последствия нарушения заемщиком договора займа
2. Статья 813 ГК РФ Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика
3. Статья 814 ГК РФ Целевой займ
4. Письмо Банка России от 02.10.2019 N ИН-06-59/75 О праве кредитора требовать досрочного возврата потребительского кредита (займа) 
5. Статья 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) Об участии в долевом строительстве
6. Жилищный кодекс РФ ст. 31, 72, 74, 76, 77
7. Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ Об ипотечных каникулах
8. Статья 196 ГК РФ Общий срок исковой давности

Оксана Жукова, финансовый консультант