Границы заложенных кредиторам земельных участков отмечали ещё в Древней Греции — с помощью специальных столбов-меток под уже знакомым нам названием hypotheka. Существовали договоры залога и в римском праве.
Первая ипотека — дворянам и купцам
В России понятие «заклада» появилось в XIII-XIV вв., однако по закону выдачу займов под залог земли стали оформлять только с середины XVIII века. Именно тогда и стали возникать кредитные учреждения.
Первые российские банки предлагали исключительно ипотечное кредитование, поскольку недвижимость считалась единственным надёжным обеспечением. Займы выдавались дворянам и купцам под залог имений.
Свою специфику на ипотеку тех лет наложило крепостное право. В России важны были не столько площадь угодий, сколько число крепостных душ. Все банки были государственными, механизм получения займа — простым, но сама кредитная система уязвимой — востребовать обеспечение было крайне сложно. Неудивительно, что к моменту отмены крепостного права было заложено уже более 64% поместий и 78% крестьян.
Крестьянам свободу, землю под залог
В 1859 году Александр II сначала полностью запретил выдачу ипотечных ссуд из казённых учреждений, а в 1861-м, после отмены крепостного права, инициировал создание кредитных учреждений с различными формами собственности.
Тогда кредиты выдавались на 49 лет под 6% годовых, более 20 млн крестьян получили долгосрочные займы на приобретение земельных наделов.
Основными заимодателями стали акционерные земельные банки и кредитные общества — сначала Санкт-Петербургское, позднее — Московское. Их главной задачей была выдача средств под залог доходной недвижимости.
В начале ХХ века случился расцвет кредитно-банковской системы и долгосрочного ипотечного кредитования. Займы брали на развитие промышленности и покупку земли. В ходу были ценные бумаги, обеспеченные ипотечными обязательствами: векселя, сертификаты, закладные.
Однако все кредитные общества были полностью ликвидированы после Революции, ипотеку объявили инструментом эксплуатации, наступил 70-летний перерыв.
90-е: второе рождение ипотеки
Ещё до 1998 года и появления первого закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» некоторые банки стали выдавать кредиты в валюте на 1 год под 36% годовых. Высокие ставки и короткий срок кредитования держались до начала 2000-х.
Спрос на недвижимость рос и возникла объективная потребность в массовой ипотеке. Тогда создали закон о возведении доступного жилья, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, программы по рефинансированию кредитов. Ставки упали до 12-13%, появились ипотечные займы без первого взноса.
Но кризис 2008 года вынудил банки приостановить почти все кредитные программы. Окончательно преодолеть его последствия удалось только к 2019 году с помощью масштабных субсидий и поддержки государства.
Современная ипотека
Сегодня ставки по ипотеке составляют ~8-9%, первоначальный взнос 15-30%. Получить займ можно и на более выгодных условиях по льготным государственным программам. Банки идут по пути интеграции — они стали активно работать с застройщиками, серьёзнее оценивать платежеспособность заёмщиков. Те уже не рискуют брать кредиты в валюте (сегодня в долларах и евро оформляется менее 2% ипотечных займов), хотя ставки по ним на 2-3% ниже.
Страхование залога
Ликвидность залогового имущества являлась самым слабым звеном на протяжении всей 250-летней истории ипотеки. Первыми на российский рынок страхования недвижимости пришли иностранные компании.
Но уже в 1786 году Государственный заёмный банк стал принимать в залог лишь те дома, что были застрахованы в созданной при нём Страховой экспедиции. Страховая сумма составляла до 75% стоимости недвижимости, взнос — 1,5%, и страховали в первую очередь от пожаров.
Современное законодательство также требует, чтобы при оформлении ипотечного кредита залоговое имущество в обязательном порядке было застраховано. Большинство банков предлагают уменьшенные кредитные ставки тем заёмщикам, которые дополнительно страхуют свою жизнь и здоровье.
Ольга Шам
