Как оформить ипотеку на коммерческую недвижимость

Коммерческую недвижимость используют для получения прибыли. Это земельные участки, здания и сооружения, офисы, склады и производственные помещения. Такие объекты можно покупать и продавать, сдавать в аренду и даже использовать для временного проживания.

Стоимость коммерческой недвижимости зависит не только от её площади, но и показателей доходности. В случае, когда они высоки, выгоднее приобрести объект в кредит, чем извлекать средства из бизнеса или годами платить арендную плату, пытаясь собрать полную сумму для покупки.

Законодательство позволяет приобретать коммерческую недвижимость не только ИП и организациям, но и физическим лицам, однако льготных государственных программ ипотечного кредитования не предусмотрено.

Площади находятся как в строящихся, так и готовых зданиях, главное, чтобы они относились к объектам капитального строительства и были свободны от обременений и имущественных прав третьих лиц.

Можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Чаще всего в ипотеку покупают офисные, складские и торговые площади, апартаменты, машиноместа и небольшие помещения (до 100 кв. м) на первых этажах жилых домов. Нередко их сразу же сдают в аренду, чтобы арендной платой погашать кредит.

Практически все крупные российские банки сегодня предлагают программы ипотечного кредитования, предусматривающие выдачу займов на покупку нежилого помещения.

Доля коммерческой ипотеки составляет не более 5% от общего объёма кредитования. Причина в высоких процентных ставках (от 15%, для объектов с/х — от 20%) и первоначальном взносе (15-30%), играет роль и небольшой срок кредитования, в среднем не превышающий 15 лет.

При этом банки выдвигают жёсткие требования к заёмщику и обеспечению, многих пугают и серьёзные сложности с оформлением залога.

Почему коммерческую недвижимость редко покупают в ипотеку

Главная проблема с выдачей коммерческой ипотеки связана с несовершенством законодательства. Закон запрещает оформлять залоговое обременение на нежилые объекты до того, как будет проведена сделка купли-продажи.

Нельзя его оформить и в момент регистрации прав, как это делают при ипотечном кредитовании жилой недвижимости. В итоге повышаются риски банков, которых фактически вынуждают выдавать займы до того, как покупатель получит право собственности.

Чтобы защитить интересы кредитного учреждения, наиболее распространён алгоритм, при котором заёмщик оформляет кредит, передаёт продавцу первоначальный взнос в качестве авансового платежа и предоставляет гарантийный банковский документ на передачу оставшейся суммы.

Как оформляется ипотечный договор

Залоговый договор оформляется после оформления сделки купли-продажи, на помещение накладывается обременение, и только после этого банк перечисляет бывшему собственнику оставшуюся часть суммы.

Менее популярны другие способы:

• Предварительное оформление залога продавцом и продажей площадей с обременением.
• Регистрация новой фирмы, на которую переписывают объект недвижимости, а затем покупатель приобретает её за кредитные средства.
• Предоставление заёмщиком в качестве обеспечения другого принадлежащего ему объекта недвижимости.

Страхование ипотеки на коммерческую недвижимость

Чтобы защитить интересы кредитора при оформлении ипотеки, покупатель обязан застраховать залоговое имущество в пользу банка.

Страхуют от рисков утраты и повреждения помещения в результате воздействия огня, воды, стихийных бедствий и противоправных действий злоумышленников.

Страховку можно каждый год переоформлять на сумму, равную величине остаточного долга, или защитить не только интересы финансового учреждения, но и собственника, оформив её на полную рыночную стоимость коммерческой недвижимости.

Ольга Шам