На рынке жилой недвижимости регулярно выставляют на продажу объекты в исторических зданиях — как в элитных сталинских высотках, так и домах старого фонда, построенных до 1917 года. В зависимости от характеристик квартиры, расположения и состояния здания стоимость такого жилья может превышать 25 000 $ за квадратный метр.
Мы расскажем, как заключить высокобюджетную сделку с привлечением кредитных средств, и на что обратить внимание, приобретая в ипотеку квартиру в историческом доме.
Достоинства и недостатки квартир в исторических зданиях
Исторически значимые здания находятся в самых престижных районах российских городов, нередко они построены знаменитыми архитекторами.
В бывших особняках и доходных домах — просторные комнаты и вестибюли, широкие лестницы, квартиры с просторными комнатами и высокими потолками.
В элитных дореволюционных постройках нередко предусмотрен внутренний лифт, а на одном этаже размещается не более двух квартир, площадь которых превышает 300 кв.м.
Минусов у такого жилья тоже немало. В первую очередь — высокий износ. Межэтажные перекрытия — деревянные, кровля протекает, домовые коммуникации — ветхие, а небольшая придомовая территория не вмещает все машины жильцов. Чаще всего это бывшие коммуналки, реконструкция в которых проводилась поквартирно, и места общего пользования находятся в плачевном состоянии. Есть и дома, прошедшие полную модернизацию, — с бетонным перекрытиями, паркингом, современными коммуникациями, но таких предложений крайне мало.
Условия ипотеки зависят от ветхости здания и… региона
Взять кредит на покупку квартиры в историческом здании можно в рамках программы вторичного жилья, в том числе воспользовавшись льготными ипотечными программами, например, семейной. Основной критерий для получения займа — реальное состояние объекта, а не дата возведения дома.
Банки не выдают займы на объекты в аварийном состоянии, а также подлежащие капитальному ремонту, сносу или реконструкции и на квартиры в зданиях с деревянными перекрытиями. У жилья не должно быть незаконных перепланировок и запутанной истории владения. Нередко отказывают в ипотеке, если квартира была унаследована или подарена продавцу менее трёх лет назад (когда можно оспорить сделку).
Многое зависит и от региона: в Санкт-Петербурге взять в ипотеку квартиру в хорошо сохранившемся историческом доме намного проще, чем в любом другом российском городе.
Банки охотно кредитуют такую недвижимость, главное, чтобы объект не был аварийным, не попадал ни под одну городскую программу реновации, отсутствовали обременения и судебные споры.
Что делать, если дом — объект культурного наследия
Подавляющее большинство банков не выдают ипотеку на квартиры в зданиях, зарегистрированных как объект культурного и исторического наследия.
Поскольку такие дома охраняются государством, с каждым владельцем квартиры заключается охранное обязательство, условия которого направлены на сохранение ценной для страны недвижимости.
Законодательство позволяет объектам культурного наследия выступать предметом залога, но взыскать такое имущество крайне сложно. Это можно сделать исключительно в судебном порядке, при этом должно быть отдельное нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем. К тому же условия охранного обязательства должны при отчуждении переходить к новому собственнику — банку.
Проблемы возникают и с оценкой залоговой стоимости, особенно если объект индивидуальный, является памятником архитектуры, аналогов у него нет.
Самый простой способ получить кредитные средства на покупку такого жилья — предоставить в качестве обеспечения другую недвижимость.
Особенности страхования ипотеки
Квартиры в исторических зданиях, являющиеся предметом залога, подлежат обязательному страхованию на основании закона «Об ипотеке». Отдельных программ, страхующих историческую недвижимость и объекты культурного наследия, пока нет, но на государственном уровне речь об этом активно ведётся.
В будущем планируется страхование как реставрационных работ, так и гражданской ответственности собственников. На сегодняшний день для заключения ипотечного договора достаточно застраховать недвижимость от рисков утраты и повреждения, а также противоправных действий третьих лиц.
Ольга Шам
