Своя комната: как оформить на неё или на долю в квартире ипотеку

Покупка комнаты позволяет официально «закрепиться» в городе, получив постоянную регистрацию, стать собственником жилого помещения, а в перспективе владельцем, если соседи по квартире планируют продажу своих квадратных метров.

Мы расскажем, можно ли оформить ипотеку на покупку комнаты, и на что обратить внимание при заключении сделки купли/продажи на такую недвижимость.

Продажа комнаты и права собственности на долю в квартире — не одно и то же

По жилищному кодексу комната — это один из видов жилого помещения, часть квартиры или дома. Если право собственности оформлено на конкретную комнату, она является самостоятельным объектом недвижимости, имеет свой кадастровый номер, в ЕГРН указана её площадь. В этом случае владелец имеет собственный лицевой счет, установлены отдельные счётчики на электроэнергию и т.д.

Однако в реальности так оформлен лишь небольшой процент рыночных предложений, в основном бывшие общежития, реже — старые коммунальные квартиры. В подавляющем большинстве объявлений о продаже комнаты фактически идёт речь о долевой собственности. Продаётся при этом не часть объекта недвижимости, а часть права на общее имущество.

В выписке из ЕГРН такая квартира имеет один номер, а на каждого собственника определена доля, указанная в виде дроби. Например «доля в праве ½», «доля в праве ¼» и т.д.

Даже если число долей идеально соотносится с числом и площадью комнат, а соседи добровольно или по суду определили порядок пользования жилыми помещениями, договор купли/продажи все равно оформляется на долю. По действующему законодательству выделить её, превратив комнату в отдельный объект недвижимости, в теории можно, но нереально на практике. Для этого необходимо организовать отдельный вход, подвести все коммуникации, обустроить кухню, санузел и т.д.

Комната стоит дороже, чем доля в квартире, а её владелец может распоряжаться своим имуществом без ограничений.

Единственное, что есть общего при продаже как комнаты, так и доли, — преимущественное право других собственников на покупку. Поэтому при оформлении сделки от них надо получить нотариально заверенный письменный отказ.

В залог оформляется объект недвижимости целиком

Получить кредит на приобретение комнаты или доли можно в рамках программ готового жилья, купить помещение в новостройке не удастся. Однако оба вида недвижимости банки кредитуют неохотно из-за её низкой ликвидности, защищая свои интересы относительно высокими процентными ставками (от 7,1%) и крупным первоначальным взносом (25-40%).

Согласно закону «Об ипотеке» предметом залога не может быть доля на право собственности. Поэтому комнаты, оформленные как отдельный объект, принимаются в качестве залога, а при долевом владении закладывают только всю квартиру целиком.

Если это не выкуп последней доли, когда покупатель в итоге будет единственным собственником имущества, то необходимо согласие всех владельцев, которые также становятся залогодателями. Уговорить соседей заложить свою недвижимость удается редко, поэтому чаще всего банки предлагают в качестве залога оформить другое жилье, имеющееся в собственности покупателя.

Особенности ипотечного страхования при покупке комнаты

При оформлении ипотеки всегда страхуется не кредитуемое, а именно залоговое имущество — от рисков утраты и повреждения в результате воздействия огня, воды, стихийных бедствий и противоправных действий злоумышленников. При покупке долевой собственности это либо вся квартира целиком, либо иное предоставленное банку залоговое имущество. Если в залоге — комната, на которую официально оформлена собственность, то на весь срок действия кредитного договора страхуется только она.

Ольга Шам