Выгодно ли платить первоначальный взнос по ипотеке потребительским кредитом?

Первоначальный взнос — это ключевое отличие ипотеки от других видов кредитов. В статье объясним, выгодно ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос, какие есть альтернативы потребительскому кредиту и как точно делать не стоит.

Размер первоначального взноса составляет 15-20% от суммы будущей сделки. Для банка наличие у заёмщика собственных средств на первоначальный взнос подтверждает его платёжеспособность. И, наоборот, отсутствие накоплений косвенно говорит о неблагонадёжности или о низком доходе.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту.

Банки ужесточили кредитную политику — стараются минимизировать риски и не участвуют в ипотечных программах без первоначального взноса.

Кредиторы не рекомендуют потенциальным заёмщикам оформлять потребительский кредит на первый взнос, так как это увеличивает долговую нагрузку. А если клиент всё-таки оформит займ или кредитную карту, то банк может снизить ранее одобренную сумму или откажет в выдаче ипотеки.

Банк может пойти на уступки и выдать потребительский займ и ипотеку, но при условии, что сумма платежей не превысит 30-40% от совокупного дохода заёмщика. Кроме этого, у клиента должна быть положительная кредитная история. Действующие кредиты учитываются при расчёте платежеспособности.

Оформлять потребительский кредит, кредитную карту или микрозайм невыгодно.

Процентная ставка по этим кредитам в 3-5 раз превышает ставки по ипотеке. Обслуживать два займа дорого — повышается вероятность просрочки.

Где взять средства на первоначальный взнос

Воспользоваться рассрочкой

С августа 2022 года Альфа-банк и Московский Кредитный Банк (МКБ) стали предлагать отсрочку по внесению суммы первоначального взноса. Из 20 ТОП-банков ДОМ.РФ планирует так сделать, а остальные, в том числе ВТБ и Сбер, даже не рассматривают такую возможность.

В Альфа-банке готовы ждать оплату до двух лет, в МКБ — три месяца. Услуга касается только тех заёмщиков, которые хотят приобрести новостройку за счёт средств, полученных от продажи старой квартиры.

Схемы работы кредиторов по уплате первоначального взноса

В Альфа-банке заёмщик заключает два договора: долевого участия (ДДУ) с застройщиком и ипотечный в банке. При рассрочке до трёх месяцев ипотечный кредит выдадут только после внесения первоначального взноса, но погашать займ можно с 4-го месяца действия кредитного договора. Если рассрочка оформляется на период от 3 до 24 месяцев, первоначальный взнос вносить не требуется. Кредит выдается сразу. Погашение задолженности осуществляется ежемесячно согласно графика платежей. Первоначальный взнос разрешено выплачивать частями через 90 дней с момента подписания ДДУ. Льготный период рассрочки действует до 24 месяцев.

МКБ дает отсрочку по уплате первого взноса на приобретение жилья от застройщиков, которые работают с банком. Клиент подаёт заявку. В течение трёх месяцев подыскивает понравившуюся квартиру. Подписывает ДДУ и получает три месяца отсрочки по внесению средств. Плюс предложения в том, что сделка купли-продажи замораживается. Клиент бронирует стоимость и условия кредита на три месяца до внесения необходимой суммы на счёт эскроу. Только после уплаты взноса начнет действовать кредитный договор.

В рамках таких схем риски банков учтены в процентной ставке, а у застройщиков заложены в стоимость квадратного метра.

Использовать материнский капитал или жилищный сертификат

Для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала. Ждать пока исполнится ребенку три года теперь необязательно. Можно приобрести и новостройку, и вторичное жильё.

Например, Сбер предлагает 5 программ, в которых можно использовать маткапитал, в том числе с господдержкой по ставке 0,1% в первый год.

Молодой семье без детей можно обратиться в администрацию города или поселка по прописке. Подать заявление о выделении субсидии на приобретение жилья. Средства жилищной субсидии могут быть использованы в качестве первоначального взноса.

Важно, чтобы на момент получение сертификата каждому из супругов не исполнилось 35 лет и в собственности не было недвижимого имущества.

Региональная программа поддержки молодых семей распространяется на полные/неполные семьи с одним ребёнком/несколькими детьми. От количества детей зависит размер субсидии. Такие семьи могут, например, внести в счет первичного взноса по ипотеке маткапитал, а средствами жилищного сертификата погасить долг перед банком частично или полностью.

Оформить кредит под залог недвижимости

Если по каким-то причинам оформить ипотеку не получается, но в собственности есть жильё, можно оформить кредит под залог недвижимости. Займ нецелевой, поэтому клиент может потратить эти деньги на любые цели, в том числе купить недвижимость. Но погасить такой кредит частично или полностью средствами маткапитала/жилищного сертификата не получится.

Как не стоит поступать

Недобросовестные риелторы предлагают клиентам сомнительные варианты с завышением цены приобретаемого жилья.

В договоре купли-продажи стоимость недвижимости увеличивается на недостающую у покупателя сумму, что незаконно. Продавец предоставляет в банк расписку, что якобы получил задаток в размере первоначального взноса. В итоге банк перечисляет заёмные средства продавцу в полном объеме.

Банки, чтобы пресечь такие махинации, используют отчёт об оценке недвижимости. По ДДУ оценка оформляется после введения жилого объекта в эксплуатацию, и кредитор может пропустить такой договор. На вторичном рынке жильё оценивают перед покупкой. Если цена будет ниже указанной в договоре купли-продажи, банк в лучшем случае откажет в выдаче кредита. В худшем — заявит в правоохранительные органы о мошенничестве.

Минусы схемы:

• Участники сделки должны понимать, что несут солидарную уголовную и административную ответственность перед банком
• Если покупатель откажется от сделки, то продавцу придется возмещать полученный по фиктивной расписке задаток, в судебном порядке это возможно
• При владении имуществом менее трёх лет продавец должен заплатить налог со всей суммы, полученной от продажи жилья

Итоги:

1. Первоначальный взнос уменьшает долг перед банком и сумму ежемесячных выплат.
2. Потребительский кредит увеличивает долговую нагрузку.
3. Банки откажут в выдаче либо снизят сумму займа, если оформить потребительский кредит для уплаты первого взноса.
4. Отсрочкой оплаты первоначального взноса могут воспользоваться клиенты, которые хотят улучшить жилищные условия за счёт имеющейся у них жилплощади.
5. Средства материнского капитала, жилищных субсидий или сертификатов можно использовать в качестве первоначального взноса.
6. Схема с увеличением цены в договоре купли-продажи незаконна.

Источники:

1. Материнский капитал Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” от 29.12.2006 N 256-ФЗ (последняя редакция)
2. Правила предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 02.03.2021)
3. Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153 (ред. от 18.12.2020) “Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов
4. Мошенничество в сфере кредитования ст.159.1 УК РФ

Оксана Жукова,

финансовый консультант.