Зачем нужна оценка недвижимости для ипотеки

При покупке недвижимости в ипотеку, её страховании, рефинансировании ипотеки или для решения споров потребуется отчёт об оценке. В статье отвечаем на самые популярные вопросы заёмщиков:

• Зачем оценивать недвижимость
• Где и как это сделать
• Что влияет на оценку
• Как выбрать оценщика
• Сколько стоит оценка и кто её оплачивает

Зачем делать оценку ипотечной недвижимости

Этого требует закон «Об ипотеке». Банку нужно оценить рыночную и ликвидационную стоимость покупаемой недвижимости, поскольку она будет в залоге.

Банк защищает себя от риска невозврата кредита, если заёмщик не сможет выплачивать долг в связи с финансовыми трудностями. В этом случае залоговое имущество переходит в собственность банка. Банк имеет право продать её, чтобы покрыть убытки. Причём жильё должно стоить не меньше суммы ипотечного займа.

Оформите страховку онлайн за несколько минут на сервисе Cherehapa

Покупателю оценка важна для подтверждения реальной стоимости недвижимости, которую он приобретает в ипотеку. Также оценка выявит, не является ли имущество аварийным, нежилым, не наложено ли на него обременение.

Когда ещё нужна оценка недвижимости

• Оспаривание кадастровой стоимости объекта
• Рефинансирование ипотеки
• Возникновение спорных ситуаций с налоговой инспекцией
• Страховые случаи, — например, в результате грабежа, пожара или затопления
• Имущественные споры — при разводе или выкупе доли у супруга/партнёра

Все спорные ситуации рассматриваются в суде.

Кто делает оценку квартиры для ипотеки

Экспертной оценкой недвижимости занимаются специализированные компании.

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Однако кредиторы, как правило, принимают отчёты об оценке только от аккредитованных компаний. Например, Сбер сотрудничает с 1897 оценщиками по всей России, Росбанк — с 731.

Какие факторы влияют на оценку недвижимости

Как выбрать оценщика

Из списка аккредитованных банком компаний можно позвонить разным оценщикам и выяснить стоимость и сроки выезда на объект и подготовки отчёта. После этого выбрать более подходящее предложение.

Обычно специалист выезжает через 1-2 дня. На подготовку отчёта отводится от 1 до 3 рабочих дней. Сроки зависят от загруженности эксперта, типа объекта и его расположения. Например, оценка загородного дома будет готовиться дольше, чем отчёт по городской квартире.

Большинство оценочных компаний предлагают экспресс-оценку. Это немного дороже, но осмотр проведут на следующий день, а отчёт подготовят за день или несколько часов. Если квартира в новостройке без отделки могут провести оценку без фото и выезда на место, отчет делают на основании цены похожих объектов недвижимости в этом районе.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Как подать заявку на проведение оценки

Можно оформить заявку через онлайн-сервис банка. Прикрепить к электронному заявлению сканы документов и отправить их в выбранную компанию либо обратиться к оценщикам напрямую.

В обоих случаях заёмщик должен оплатить услуги оценщика на сайте банка или по ссылке в смс-сообщении либо по реквизитам, выданным в оценочной компании. После оплаты согласуется день и время осмотра недвижимости. Отчёт готовится в электронном виде и направляется в банк.

Электронная версия отчёта об оценке придёт на почту или будет доступна в личном кабинете на сайте банка. Срок действия отчёта об оценке — полгода.

Как выглядит отчёт об оценке

Отчёт об оценке или оценочный альбом — pdf-файл на 70-100 страниц. В отчёте обязательно указываются:

• ФИО заказчика
• Данные эксперта и контакты организации, в которой он работает
• Метод оценки недвижимости
• Информация о рыночной цене объекта и основания, по которым она установлена
• Ликвидационная стоимость имущества — за какую цену можно выставить объект на торги
• Данные о расположении, площади, адресе, кадастровом номере жилья
• Сведения о самом объекте ипотеки — высота потолков, наличие балкона или лоджии, санузел, перепланировка
• Описание дома — этажность, коммуникации, материалы, состояние здания
• Информация о том, что жильё не заложено, не арестовано, не находится в доверительном управлении
• Ситуация на рынке недвижимости
• Фотоотчёт и перечень документов, используемых при оценке

Все расчёты проводит специалист с опытом и соответствующим образованием. Поэтому в отчёт об оценке обязательно входят:

• Диплом о профессиональном образовании
• Копия лицензии на проведение оценочной деятельности
• Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
• Полис страхования гражданской ответственности
• Стаж работы оценщика

Если у оценщиков нет этих документов — к ним лучше не обращаться.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Средняя стоимость оценки начинается от 3500 ₽. Цена зависит от региона и самого объекта недвижимости. Обычно услугу оплачивает сам заёмщик. Но законом не запрещено разделить сумму вместе с продавцом. Другими словами, отчёт об оценке может заказать и оплатить, кто угодно.

Когда не нужен отчёт об оценке

С прошлого года в банках появились программы без оценки недвижимости. Но это касается только покупки квартир на вторичном рынке — их стоимость более понятна. По ипотеке на новостройку или загородный дом нужно предоставить отчёт об оценке.

Оформление ипотеки без оценки позволяет заёмщику сэкономить на этой услуге и сократить срок выхода на сделку до 4-5 дней. Отчёт готовится сотрудниками банка по расширенной выписке из ЕГРН. Однако бывают случаи, когда отказаться от услуг оценщика не получится.

Отчёт потребуется, если:

• У помещения деревянные стены
• Системе не удалось найти данные по дому или проверить стоимость объекта недвижимости

Итоги:

1. Отчёт об оценке обязателен для недвижимости, купленной в ипотеку. Это требование закона.
2. После сдачи дома в эксплуатацию вместе с полисом страхования недвижимости в банк нужно предоставить отчет об оценке. Максимальный срок — три месяца, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора.
3. Оценочный альбом действителен 6 месяцев.
4. При выборе оценщика желательно обратиться в несколько компаний, чтобы узнать условия и тарифы на их услуги. Компания должна быть аккредитована банком. Ориентироваться лучше на цену и сроки выполнения заказа.
5. В случае несогласия с результатами оценки и невозможности урегулировать спорные моменты с оценщиком, придётся обратиться в суд.

Оксана Жукова, финансовый консультант