Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Покупка квартиры в ипотеке — сложная задача. Ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому без его участия не обойтись. Кроме того, если владельцами продаваемой недвижимости являются дети, придётся привлекать органы опеки и нотариуса. Это требует времени и финансовых затрат. Однако если всё сделать грамотно, покупка может оказаться выгодной.

В статье рассказали, какие способы покупки квартиры в ипотеке бывают, как найти такую квартиру и какие документы проверить, а также как снизить риски и обезопасить покупку, чтобы не остаться без денег и имущества.

Какие способы покупки бывают

Бывает, что нужно улучшить условия проживания, а понравившаяся квартира находится в ипотеке. Можно ли её купить или лучше искать другие варианты? Да, можно. Но придётся потратить больше времени на проверку продавца и такой квартиры.

Существует два основных способа покупки ипотечной квартиры:

Погашение ипотеки деньгами покупателя

Этот вариант удобен продавцу. Покупатель погашает ипотеку продавца и приобретает квартиру. Однако покупатель должен учитывать риск, что продавец может потратить деньги, не погасив кредит, или отказаться от сделки.

Покупатель передаёт деньги продавцу под расписку на основании предварительного договора купли-продажи. После погашения долга банк снимает обременение с квартиры. Сроки снятия обременения варьируются от 3 до 5 дней, максимально — 2-3 недели.

Затем продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи, на основании которого и переходит право собственности от продавца к покупателю.

Этот способ может потребовать значительных финансовых накоплений, но гарантирует быстроту сделки.

Покупатель берёт новую ипотеку

Банк одновременно выдаёт новую ипотеку и погашает старую. И фактически банку остаётся только сообщить в Росреестр сведения о новом собственнике. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях могут быть выгодны покупателю: можно сэкономить на комиссиях. Но этот вариант требует больше времени, поскольку покупателю на недостающую сумму нужно брать ипотеку. Хорошо, если кредит оформляется в одном и том же банке. Это упрощает процесс.

Ранее можно было переоформить ипотеку с сохранением ставки. С 2024 года так сделать не получится. Теперь оформляется новый кредит на условиях, которые действуют в банке на дату выдачи новой ипотеки.

Важно понимать, что банк может устанавливать более жёсткие условия для ипотечного заёмщика на квартиру, уже находящуюся в залоге. Например, Сбербанк даст согласие на такую сделку только в том же городе, где ипотека оформлялась продавцом.

Если брать ипотеку в другом банке, покупателю совместно с продавцом придётся собрать полный список документов для совершения сделки. Кроме документов, удостоверяющих личность и подтверждающих трудовую занятость и доходы, нужно предоставить:

• Паспорта всех собственников жилья
• Выписку из ЕГРН
• Свидетельство о браке и нотариальное согласие супругов на продажу (если зарегистрирован брак) или брачный договор (при наличии)
• Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние)
• Документы, подтверждающие права собственности (в зависимости от способа приобретения недвижимости продавцом: договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, дарение и пр.)
• Техническую документацию на квартиру (справка БТИ, технический паспорт, технический план, копия поэтажного плана)
• Оценку недвижимости

Перечень документов может отличаться у разных банков, например, Сбер, ВТБ не требуют оценку и техническая документация тоже не нужна. Лучше заранее спросить список документов у ипотечного менеджера. Но собирать их все не нужно, если новая ипотека оформляется в том же банке, поскольку документы по недвижимости уже предоставлялись продавцом.

Как найти подходящую квартиру

Найти ипотечную квартиру, которая выставлена на продажу, можно через агентства недвижимости, на сайтах-агрегаторах объявлений, например, Avito, Циан, Домклик, или напрямую у владельцев.

Главное — убедиться, что квартира действительно находится в ипотеке, то есть залоге у банка. Эту информацию можно проверить, запросив выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) на официальном сайте Росреестра или портале Госуслуг. Выписка покажет наличие обременения в виде ипотеки, а также данные о банке-кредиторе и размере задолженности.

Какие документы проверить

Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить паспорт продавца и документы по ипотечной квартире:

• Паспорт продавца. Необходимо убедиться в соответствии паспортных данных в документах по ипотеке. Ещё желательно проверить паспорт на подлинность через Госуслуги и что документ действителен (на сайте МВД).
• Ипотечный договор. Он содержит информацию о сумме кредита, процентной ставке, графике платежей, условиях досрочного погашения. Также важно убедиться в отсутствии просроченных платежей со стороны заёмщика. Достаточно справки из банка об отсутствии просроченной задолженности. Документ действителен в течение месяца.
• Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности продавца и наличие ипотеки.
• Выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных жильцов.
• Документы, подтверждающие погашение ипотеки. Покупателю, планирующему погашать ипотеку самостоятельно, необходимо получить подтверждение от банка о порядке и условиях досрочного погашения и подготовить средства.

Почитайте статью о документах, которые могут понадобиться при покупке недвижимости в ипотеку

Какие риски учитывать

Покупка квартиры в ипотеке сопряжена с определёнными рисками:

Риск скрытых обременений. Несмотря на проверку документов, могут существовать скрытые обременения на квартиру, к примеру:

• Сведения о материнском капитале не указываются в выписке из ЕГРН.
• Если продаваемая квартира была получена по завещанию, нужно посмотреть документ и убедиться, что там нет условия, что наследник должен предоставить другому лицу право проживания на этой жилплощади.
• Ограничение может быть наложено на сделки с квартирами в аварийных домах, а также домах, признанных культурным наследием.

Риск проблем с досрочным погашением ипотеки. Банк может устанавливать высокие комиссии, штрафные санкции или другие ограничения на досрочное погашение.

Риск мошенничества. Необходимо обращаться только к проверенным риелторским агентствам или юристам. Специалисты, работающие на рынке недвижимости, должны иметь аттестацию.

Нюансы

При покупке квартиры в ипотеке обязательно участие банков и нотариуса. Банк-кредитор должен подтвердить погашение кредита, а нотариус – заверить сделку и обеспечить её юридическую чистоту.

К нотариусу стоит обращаться, когда квартира покупается на вторичном рынке, поскольку могут появиться наследники предыдущего владельца, претендующие на жильё. Либо собственниками ипотечной квартиры являются дети, в этом случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Самостоятельное оформление купли-продажи без участия профессионалов крайне рискованно. Все споры по сделкам с такой недвижимостью придётся решать только в суде.

Итоги

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке — это сложный процесс, требующий внимательного изучения всех документов и привлечения профессионалов. Тщательная проверка документов, правильное оформление сделки и консультация юриста помогут избежать потенциальных проблем и сделать покупку выгодной. Не стоит экономить на проверке документов, так как это может привести к потере денег и/или недвижимости.

Оксана Жукова