Ипотека и аренда в условиях перегрева рынка: что выгоднее на пороге 2022

Инфляция растёт, эксперты прогнозируют двузначные ставки по ипотеке, срок кредита постепенно увеличивается. Стоит ли рисковать и брать ипотеку сейчас или ждать лучших времён?

Мы изучили, как менялись цены в уходящем году, нашли прогнозы на 2022 и посчитали, что выгоднее ипотека или аренда.

Последние данные об инфляции

Есть официальная инфляция, заявленная Банком России, и есть реальная. В отчёте Центробанка мы видим, что в декабре население в среднем оценило рост инфляции до 17,7%, это в два раза выше официальной оценки.

Там же Центробанк пишет, что к концу 2022 года инфляция с 8,2 % упадёт до 4-4,5% и будет держаться на этом уровне.

Ипотечные ставки

Ставки по ипотеке напрямую зависят от ключевой ставки. Сейчас ключевая ставка — 8,5 %. Средняя ставка по ипотеке около 7,5-8%.  У льготной ипотеки ставка не выше 7 %.

Без программ господдержки ипотека станет дороже: ставка по рыночной ипотеке дойдёт до 10%.

Срок кредита

В агентстве НКР (Национальные кредитные рейтинги) посчитали, что срок кредита с 21 года вырастет до 23 лет.

Что повлияло на подорожание недвижимости?

По данным московской биржи цена за квадратный метр в Москве сейчас равна 256 386,67 ₽, то есть с начала года цена выросла почти на 25 %.

Эти цифры московская биржа рассчитывает на основании данных, которые им передаёт ДомКлик. По другим данным стоимость квадратного метра выросла до 270 000 ₽.

Больше всего на стоимость квадратного метра влияет цена стройматериалов. Она выросла на 20 % за год. К тому же спрос подогревают программы поддержки ипотеки.

Что происходило на рынке аренды

Из-за изменения программы льготный ипотеки 1 июля условия кредитования стали менее выгодными, многих это остановило от покупки квартиры здесь и сейчас.

Многие собственники успели выгодно продать свои подорожавшие квартиры. Предложение на рынке аренды упало на 57 % в Москве, а в регионах на 58%. При этом спрос на жильё снизился только на 27%.

Дефицит арендного жилья привёл к его подорожанию на 18% в Москве (в регионах – 20%). Средняя плата за съёмноё жильё около 47 000 ₽ (в регионах – 17 000 ₽).

Так ипотека или аренда?

Теперь у нас есть все цифры, что сравнить траты на аренду и ипотеку.

Допустим, москвича Вениамина волнует, как распорядиться деньгами, чтобы не жить себе в ущерб. Он не знает, покупать ли скорее однокомнатную 40-метровую «вторичку» за 10 240 000 ₽ или снять такую же за 47 000 ₽.

Ипотека

На первоначальный взнос есть 2 500 000 ₽. Вениамин как типичный россиянин берёт ипотеку на 20 лет под 8% на сумму 10 240 000 ₽. В этом случае ежемесячный платёж составит 64 740 ₽.

За всё время заёмщик заплатит 15 537 710 ₽.

Аренда

В расчётах мы будем учитывать растущие цены в течение 20 лет с помощью формулы наращения суммы аннуитетных платежей.

Инфляцию примем за оптимистичные 4 %, то есть аренда в наших расчётах повышается на 4 % каждый год.

.

Вариант 1. Арендовать и не копить

Если отложить 2 500 000 ₽ на аренду, то они закончатся через 4 года и 2 месяца с учётом инфляции.

Если продолжить арендовать дальше, то с учётом инфляции за 15 лет и 10 месяцев потратим 14 294 792 ₽.

.

Вариант 2. Арендовать и копить на вкладе с пополнением и снятием

С учётом аренды, цена которой будет повышаться каждый год, с учетом инфляции в течение 20 лет, сумма на вкладе к концу срока будет 11 524 795 ₽.

Правда, на эти деньги к тому времени вряд ли можно будет купить квартиру в Москве.

.

Вариант 3. Только копить и пополнять вклад под 9 % на сумму ежемесячного платежа по ипотеке

Через 20 лет 2 500 500 ₽ превратятся в 58 262 182 ₽.

.

Вариант 4. Только копить на вкладе и НЕ пополнять

Через 20 лет 2 500 500 ₽ превратятся в 15 022 878 ₽.

.

Вывод

Выбор одного из этих вариантов зависит от целей. Вопрос в том въехать ли в ипотечную квартиру, потратив в итоге 15 000 000 ₽, или через 20 лет быть ли обладателем 58 000 000 ₽.

.

Источники

1. Аналитические исследования агентства «Национальные кредитные рейтинги»
2. Аналитический комментарий Центробанка
3. Аналитика от ЦИАН: Рынок недвижимости в цифрах
4. Индекс московской недвижимости ДомКлик для Мосбиржи