Последние изменения в сфере ипотечного кредитования — введение комиссии за выдачу ипотеки, ограничения на полную стоимость кредита (ПСК), грядущий ввод ипотечного стандарта – говорят о том, что рынок недвижимости и условия получения ипотеки меняются.
Что ждёт ипотечный рынок в 2025 году, останется ли жильё доступным и как новые правила могут повлиять на финансовые решения заёмщиков, рассказали в статье.
Введение комиссии за оформление ипотеки
В начале октября Центральный банк ограничил увеличение полной стоимости кредита (ПСК), но потом отменил ограничение с 10 октября 2024 по 31 марта 2025 года. Это касается покупки квартир, покупки или строительства домов и земельных участков.
С 1 октября 2024 года банки начали брать с заёмщиков комиссию при выдаче ипотеки: около 6,5% от суммы кредита. Чтобы покрыть убытки из-за ограничения полной стоимости кредита и отмены массовой льготной ипотеки, банки ввели комиссию за выдачу ипотечных кредитов. Средний размер ипотеки в августе 2024 года доходил до 6,4 млн ₽, при такой сумме кредита комиссия, которую придётся заплатить заёмщику, будет около 416 000 ₽.
В кредитных договорах ПСК прописывается в деньгах и в процентах. Полная стоимость кредита включает все реальные расходы заёмщика за весь срок ипотеки. В полную стоимость кредита входят основной долг, начисленные проценты, комиссии и дополнительные расходы. Всё это указывают в ипотечном договоре. Сейчас максимально допустимая полная стоимость ипотеки не должна превышать 22,4–24,98% годовых.
Среди крупных банков комиссия появилась у Сбера, Альфа-банка, ВТБ. Это произошло из-за ограничения Центробанком полной стоимости кредита (ПСК). По оценкам экспертов, из-за неё жильё могло подорожать примерно на 10%. Но почти сразу это ограничение убрали до конца марта 2025 года, чтобы не завышать стоимость жилья. В октябре ставки уже стали выше: в среднем по рыночной ипотеке они превысили 25% годовых.
Чем ещё объясняют введение комиссии
Охлаждение рынка. Кроме компенсации убытков, цель введения комиссии — охладить рынок ипотечной недвижимости.
| Август 2023 | Август 2024 |
| 849 млрд ₽ | 375 млрд ₽ (из них 179 млрд ₽ по рыночной ипотеке) |
За год выдача ипотеки упала в 2,3 раза. Падение было бы сильнее, если бы не семейная ипотека, на неё пришлось порядка 54% выдач
Ответственный подход к ипотеке. Введение комиссии должно подтолкнуть будущих заёмщиков тщательнее оценивать условия ипотеки и финансовые риски. Стоит обращать внимание на полную стоимость кредита, с учётом всех комиссий и дополнительных расходов, а не только на процентную ставку.
Заработает ипотечный стандарт
С 1 января 2025 года для защиты прав и интересов ипотечников будет введен новый ипотечный стандарт. Теперь банки будут обязаны донести будущим заёмщикам, что ипотека — это ответственный финансовый шаг. Кроме того, банки не смогут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки, а у застройщика не получится переложить разницу в цене за квадратный метр на покупателя.
Два года назад застройщики совместно с банками практиковали компенсацию процентных ставок за счёт увеличения стоимости квадратного метра жилья. В итоге цены на строящееся жильё превысили стоимость вторичной недвижимости более чем вдвое. Центробанку сложно влиять на сотрудничество банков и застройщиков, но запрет на повышение полной стоимости кредита уже сделал рыночную ипотеку невыгодной для банков.
Это не все нововведения ипотечного стандарта, об остальных читайте в этой статье.
Итоги
Введение комиссии при выдаче ипотеки стало вынужденной мерой для российских банков. Это решение связано с запретом на увеличение полной стоимости кредита со стороны Банка России и стремлением банков компенсировать свои затраты и риски. Потенциальным заёмщикам важно внимательно изучать условия, предлагаемые разными кредитными организациями, чтобы сделать осознанный выбор.
Оксана Жукова
