О чём новый ипотечный стандарт и почему его вводят

С 1 января 2025 года банки начнут работать по единому ипотечному стандарту, который должен защищать интересы заёмщиков. Какие требования к банкам описывает ипотечный стандарт и как он поменяет оформление ипотеки, рассказали в статье.

О чём новый ипотечный стандарт

Ипотечный стандарт — это документ, разработанный Банком России вместе с финансовыми организациями и экспертами. В нём много требований к банкам. Ипотечный стандарт — только рекомендация, а не закон. Тем не менее, если банки не будут его соблюдать, то Банк России, как регулятор, может заставить их выполнять рекомендации. Проще говоря, правила не обязательны, но если что-то пойдёт не так, к банку применят санкции.

Заёмщик должен осознанно принимать решение о покупке жилья в ипотеку. Важно понимать, что ипотека — это долгосрочный кредит, до 30 лет, — за это время может произойти всё что угодно. Правила позволят защитить заёмщиков и снизить риски. А если права клиента будут нарушены, могут у банка отозвать лицензию.

Все условия ипотечного договора должны быть понятны до его подписания

Сейчас все условия по ипотеке написаны в договоре, заёмщик знакомится с ними во время подписания документа. По новому стандарту с 1 января 2025 года банки начнут тщательнее информировать заёмщиков об условиях ипотеки и связанных с ней рисках. То есть перед тем как взять ипотеку, банк должен донести до будущего заёмщика, что ипотека — это ответственный финансовый шаг.

• До подписания договора банк должен предоставить клиенту расчёт полной стоимости кредита, чтобы он мог сравнить рыночную стоимость приобретаемой недвижимости с её стоимостью по ипотеке, и оценить разницу — при средних ставках на ипотеку 22% переплата может достигать стоимости двух квартир.
• Кредиторов обяжут предоставлять клиентам подробную информацию о бонусных программах, их организаторах и условиях, а также дополнительных комиссиях, до оформления заявки.
• Ипотека будет предоставляться на срок до 30 лет, при этом к окончанию выплат возраст заёмщиков не должен превышать пенсионный порог: 60 лет — для женщин, 65 лет — для мужчин.
• Сумма кредита не должна быть более 80% от стоимости ипотечной недвижимости. Выше 80% могут одобрить, если в ближайшее время заёмщик досрочно погасит ипотеку, например, средствами материнского капитала или деньгами от продажи другого жилья.
• В кредитный договор включат информацию о праве заёмщика на ипотечные каникулы на случай ухудшения его финансового положения.
• Если заёмщик захочет оплатить пониженную процентную ставку, банк должен предоставить ему расчёт выгоды. Возможно, что сумма переплаты по ипотеке по первоначальной ставке окажется меньше, чем покупка низкой ставки. А эти деньги лучше направить на досрочное погашение части ипотеки, причём в этом случае банк будет обязан вернуть остаток неиспользованного вознаграждения. Купить ставку можно до 1 июля 2025 года, после этой даты опцию отменят.

Вместо аккредитивов только эскроу счета

Бывает, что банки вместо того, чтобы открывать заёмщику эскроу-счёт, предлагают альтернативу — аккредитив или другие способы расчётов между покупателем и продавцом, в том числе использование сейфовых ячеек. За посредничество банк берёт комиссию. При альтернативных сделках деньги заёмщика лежат вне системы страхования вкладов — риск их потери выше.

По новому стандарту альтернативные сделки по ипотеке на строящееся жильё должны быть прописаны в кредитном договоре. Сроки расчётов между покупателем и продавцом не должны превышать 5 рабочих дней с момента поступления средств. Далее ипотечные средства должны быть перечислены на эскроу-счет.

Первоначальный взнос только из собственных денег

У заёмщика должны быть собственные накопления на первоначальный взнос. Запретят использовать кредитные деньги и займы для первого взноса. Чем больше будет сумма накоплений, тем выше вероятность одобрения ипотеки.

Запрещено снижать ставку за вознаграждение

Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к удорожанию ипотечной недвижимости. Теперь у застройщика не получится переложить на покупателя разницу в цене.

Также запретят ипотечный кэшбек и другие выплаты заёмщику от продавца. Исключение, если заёмщик официально работает у этого застройщика. Но это ограничение начнёт действовать с 1 июля 2025 года.

До 1 июля 2025 схема будет работать так:

• Заёмщик оплачивает пониженную процентную ставку по ипотеке своими деньгами
• Банк предоставляет расчёт полной стоимости кредита по рыночной ставке и по сниженной
• При досрочном погашении ипотеки часть денег, потраченных на покупку пониженной ставки, возвращается клиенту.

Итоги:

1. Новые правила начнут действовать с 1 января 2025 года. Запрет субсидированных ставок от застройщиков вступит в силу с 1 июля 2025 года. Исключение: застройщик — работодатель заёмщика.
2. Новый ипотечный стандарт защищает права и интересы заёмщиков.
3. Ипотечный договор станет унифицированным.
4. Заёмщик должен иметь возможность получать информацию на понятном ему языке, даже если не имеет финансового образования, причём до подписания кредитного договора.
5. Первоначальный взнос должен быть накоплен заёмщиком самостоятельно, потребительские кредиты, займы или другие средства, полученные в качестве материальной выгоды, не подойдут для первого взноса.
6. В ипотечных сделках при покупке строящегося жилья сроки расчётов другими способами кроме эскроу-счетов сократят до 5 рабочих дней.
7. Заёмщик должен понимать, какую выгоду он получит при покупке ипотечной недвижимости, если оплатит пониженную процентную ставку.

Оксана Жукова, финансовый консультант