Банки, выдавая ипотечные кредиты, заинтересованы, чтобы долг был погашен. Поэтому кредиторы предъявляют ряд требований к заёмщикам. Какие критерии влияют на одобрение ипотеки и как стать идеальным заёмщиком, рассказали в статье.
Платёжеспособность
Для банка важно, чтобы заёмщик был платежёспособен — имел официальный заработок, ежемесячно вносил платежи по кредиту и не пропускал платежи. Банк одобрит ипотеку, если у заёмщика есть стабильный доход: зарплата, пенсия, дополнительные источники дохода, например, от работы по совместительству или сдачи жилья в аренду, средства от предпринимательской деятельности.
Кроме этого, размер ежемесячного платежа не должен превышать более 30-40% совокупного дохода. Также учитывается количество членов семьи, находящихся на иждивении заёмщика.
Сумма кредита зависит и от других обязательств заёмщика, например, алиментов, задолженности по ЖКХ, платежам по другим займам.
Перед оформлением ипотеки желательно погасить или снизить задолженность по действующим кредитам, закрыть кредитные карты или хотя бы снизить кредитный лимит до минимального уровня. Размер долга, в том числе наличие действующих кредитных карт, влияет на решение банка — сумму ипотеки могут уменьшить или откажут в выдаче.
Положительная кредитная история
Кредиторы ценят репутацию заёмщика. Перед выдачей ипотеки банки проверяют информацию о клиентах по базе кредитных историй (БКИ). В ней содержатся сведения о займах, кредитных картах, банкротстве, просроченных платежах, задолженностях, отказах в выдаче кредита. Данные хранятся 7 лет, затем аннулируются.
Положительная кредитная история характеризует заёмщика как надёжного и дисциплинированного клиента.
Если у заёмщика были просрочки более трёх месяцев по ранее полученным кредитам, есть неоплаченные штрафы, задолженности по алиментам, отказы в выдаче кредитов финансовыми организациями, банк не одобрит ипотеку.
Также будут проблемы с получением ипотеки, если кредитной истории нет. Банки предпочитают не работать с такими клиентами. Заёмщикам без кредитной истории можно взять товарный кредит и только после его выплаты можно подавать заявку на ипотеку заново.
Возраст
Если возраст заёмщика менее 21 года или более 65 лет, банк откажет в выдаче ипотеки. Также имеет значение предельный возраст, от него зависит срок кредита, — заёмщику должно быть не более 75 лет на момент закрытия ипотеки.
Средний возраст клиента, которому одобрят ипотеку с высокой вероятностью, варьируется от 30 до 40 лет. У этой категории граждан, как правило, есть стабильный доход и нет проблем со здоровьем.
Трудовой стаж
Требование банков по трудовому стажу — непрерывный стаж от 3 до 6 месяцев на последнем месте работы и общий стаж — не менее 1 года. Также кредитор оценивает работодателя заёмщика с точки зрения финансовой устойчивости.
Важен и род деятельности. Банки лояльны к госслужащим и корпоративным клиентам. Работникам опасных профессий (большие риски потери трудоспособности и летального исхода), а также специалистам с частной практикой и самозанятым (нет стабильности в доходах), могут отказать в выдаче ипотеки.
Предпочтение отдаётся наёмным работникам с длительным трудовым стажем в одной организации.
Гражданство
- У россиян не будет проблем с подачей заявки на ипотеку. Иностранные граждане тоже могут получить ипотеку, но есть нюансы.
- У нерезидента кроме иностранного паспорта должны быть: миграционная карта, временная регистрация и документы, подтверждающие пребывание на территории РФ (например, вид на жительство, виза). Гражданам стран СНГ могут одобрить ипотеку, а вот иностранцам из недружественных стран откажут в выдаче.
Требования к нерезидентам у кредиторов разнятся — информацию лучше выяснить в банке, где планируется оформление ипотеки.
Первоначальный взнос
Для банков первоначальный взнос означает, что заёмщик платежеспособен. Отсутствие у клиента накоплений служит косвенным доказательством неблагонадёжности либо свидетельством низкого дохода.
Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Чем больше сумма накопленных средств, тем меньше переплата по кредиту.
В этом году банки увеличили первоначальный взнос по ипотеке с 20% до 30-50%. ВТБ 11 июня 2024 года поднял первый взнос по льготной ипотеке с 30% до 60%, объясняя свои действия высокой ключевой ставкой Банка России.
Оформлять потребительский кредит, кредитную карту или микрозайм на оплату первого взноса невыгодно. Процентная ставка по этим кредитам в 3-5 раз превышает ставки по ипотеке. Обслуживать два займа дорого — повышается вероятность выхода на просрочку.
Зарплата на карту банка
Если у заёмщика есть зарплатная карта банка, в котором будет оформляться ипотека, он получает ряд привилегий. Не нужно предоставлять документы, подтверждающие занятость (НДФЛ, справку о доходах по форме банка и трудовую книжку). Также таким клиентам банки могут снизить процентную ставку, до 1%. Если зарплата не будет поступать на счет в течение четырех и более месяцев, ставку увеличат на размер скидки.
Созаёмщики, поручители или залог другого имущества
При оформлении ипотеки один из супругов становится созаёмщиком, причем не важно с доходом или без, — это обязательное требование банка. Исключение — наличие брачного договора, который подразумевает раздельное владение недвижимостью.
Поручитель выступает дополнительным гарантом погашения кредита. Как правило, банк просит о поручительстве, когда заёмщику не хватает платежеспособности либо сумма кредита большая.
Если заёмщик не сможет платить по кредиту, обязанность погашать ипотеку сначала перейдёт к созаёмщику, затем к поручителю.
Наличие имущества (автомобиль, недвижимость, вклады) повышает шансы на одобрение ипотеки. При необходимости имущество можно продать и полученными деньгами погасить кредит. Кроме этого, если у заёмщика ухудшится финансовое положение, банк в судебном порядке может взыскать имущество в счет оплаты задолженности по кредиту
Каким должен быть идеальный заёмщик
Чтобы стать идеальным заёмщиком, нужно:
- Быть платёжеспособным
- Иметь положительную кредитную историю
- Получать официальный доход, желательно на карту банка
- Соответствовать возрастным критериям
- Быть гражданином РФ или стран СНГ
- Иметь трудовой стаж и хорошего работодателя
- Накопить первоначальный взнос — чем больше, тем лучше
- Не иметь судимостей, задолженностей по ЖКХ/налогам/штрафам/алиментам
- Владеть ликвидным имуществом
- Предоставить подлинные документы и поручительство (при необходимости)
Узнать одобрят ипотеку или нет, можно на сайте любого банка. Достаточно подать заявку, ее рассмотрят в течение дня. Как правило, если заёмщик соответствует критериям банка, кредит одобрят.
Оксана Жукова, финансовый консультант
