Что изменилось в ипотеке с 1 апреля 2025

С 1 апреля заработает закон, по которому Банк России получит право устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ) в ипотеке. Расскажем, что такое МПЛ, как они скажутся на заемщиках и как получить ипотеку в новых условиях.

Макропруденциальные лимиты: что это такое

Макропруденциальный лимит ― это процент высокорискованных кредитов в общем числе всех кредитов банка. Банк России уже устанавливает МПЛ в потребительском кредитовании, а теперь будет устанавливать и на ипотечные кредиты.

Под высокорискованные кредиты могут подпадать, например, ипотека для заемщиков с высокой долговой нагрузкой (выше 80%), а также ипотека для заёмщиков с низким первоначальным взносом (менее 20%). После того как у банка закончится лимит для таких клиентов, он не вправе выдавать ипотеку заёмщикам с высокой закредитованностью или низким первоначальным взносом.

Допустим, Банк России установил МПЛ 10%. Под лимит подпадают заёмщики, у которых более 80% дохода идет на погашение займов и заемщики, первоначальный взнос которых меньше 20%. Банк в квартал выдает 500 ипотек. Значит, заёмщикам с долговой нагрузкой более 80% или с первоначальным взносом менее 20% он сможет выдать только 50 ипотек (10% от 500 ипотек). Если за оформлением ипотеки обратится 51-й заёмщик (52-й, 53-й и т.д.), у которого высокая закредитованность или низкий первоначальный взнос, то банк ему откажет, поскольку лимит рискованных кредитов банк уже исчерпал.

Конкретный размер МПЛ, который будет устанавливать Центробанк, будет зависеть от состояния экономики, рынка ипотеки, недвижимости и строительства. При принятии решения Банк России будет стараться обеспечить баланс между рисками для банков и доступностью кредитов для граждан. В дальнейшем лимит будут пересматривать ― изменять или отменять.

Закон о праве Банка России устанавливать МПЛ по ипотечным кредитам вступит в силу 1 апреля 2025 года, а ограничения планируют ввести позднее:

• С 1 июля 2025 года на новостройки и готовые квартиры.
• С 1 января 2026 года на строительство жилых домов и другие займы, под залог недвижимости.

Почему ввели ограничения

В последние годы ипотека росла высокими темпами, банки оформили много ипотек «неблагонадёжным» заёмщикам. В итоге все больше заёмщиков не могут расплатиться по ипотеке и банки несут финансовые потери. В частности, это происходит из-за того, что перед оформлением ипотеки у заёмщика:

• Уже было много кредитов, а он продолжал брать ещё и ещё.
• Был совсем маленький первоначальный взнос. Стоимости залога может не хватить, чтобы погасить все долги перед банком ― сумму кредита, проценты, штрафы.

Как мы уже сказали выше, МПЛ уже действуют для потребительских кредитов. Как результат ― количество заёмщиков с высокой долговой нагрузкой значительно снизилось. Банк России надеется, что с введением МПЛ для ипотечных кредитов, банки перестанут выдавать ипотеку тем, у кого нет достаточных средств для её погашения и финансовые риски банков снизятся.

Как нововведения скажутся на заемщиках

Для заемщиков без множества кредитов и накопивших приличную сумму на первоначальный взнос, введение МПЛ никак не отразится.

А вот заемщикам, у которых уже есть кредиты и у которых на первоначальный взнос не так много денег, получить одобрение по ипотеке станет сложнее. В первую очередь ограничения коснутся заёмщиков, у которых на погашение кредитов уходит больше 80% доходов, а на первоначальный взнос накоплено меньше 20%. Банки начнут жестче отсеивать таких заёмщиков.

Возможно, банки переориентируются на работу с благонадёжными клиентами, не подпадающими под лимиты. Им будут предлагать более выгодные условия.

Как заёмщику получить ипотеку в новых условиях

Чтобы не столкнуться с отказом при оформлении ипотеки, рекомендуем придерживаться нескольких правил:

• Если планируете взять ипотеку, то старайтесь не брать кредиты, которые не так важны. Чем меньше у вас будет долговая нагрузка, тем выше шанс, что банк одобрит ипотеку.
• Прежде чем обращаться в банк за ипотекой проверьте, какие у вас есть кредиты. Небольшие кредиты по возможности погасите, а по оставшимся кредитам уменьшите ежемесячные платежи.
• До обращения в банк за ипотекой закройте кредитные карты. Даже если вы их давно не используете, банк может засчитать их в качестве выданных кредитов.
• Если ваша зарплата не полностью «белая», часть вы получаете «в конверте», то попытайтесь договориться с работодателем об увеличении официальной части зарплаты. При выдаче кредитов банки учитывают только официальную зарплату. Чем больше официальный доход, тем выше шанс получить ипотеку. Не представляйте в банк поддельные документы о доходах, это грозит не только отказом в ипотеке, но и привлечением к уголовной ответственности
• Постарайтесь накопить на первоначальный взнос как можно больше денег.
• Если хотите взять ипотеку на строительство нового дома или кредит под залог недвижимости, то поторопитесь. МПЛ по таким кредитам введут в 2026 году. Возможно, вы еще успеете получить ипотеку. Но не исключено, что банк предложит ипотеку по более высоким процентам, заложив в них свои риски.

Надежда Шорохова, юрист