Перед тем как взять ипотеку, многие заемщики тщательно изучают, сравнивают ставки банков. Рассчитывают, сколько ежемесячно будут отдавать банку, хватит ли денег.
Но прежде чем оформлять ипотеку, нужно не только взвесить финансовые возможности, но и ознакомиться с законами, которые регулируют ипотеку.
К примеру, ипотечник исправно вносил ежемесячные платежи, а банк вдруг заявил о расторжении договора и потребовал досрочно погасить всю сумму кредита. Такое может случиться, если ипотечник, допустим, сдал квартиру в аренду без согласия банка. Если бы ипотечник изучил Гражданский кодекс, то конфликта с банком удалось бы избежать.
Какие законы регулируют ипотеку? На какие моменты в законах обратить внимание? Об этом расскажем в статье.
Какие законы регулируют ипотеку
Ипотеку регулируют, в частности, такие законы как:
- О кредитных историях. Прежде чем принять решение о предоставлении клиенту кредита, банк изучает его кредитную историю. При положительной кредитной истории ипотеку одобрят, а при плохой, скорее всего, откажут. И потом, когда ипотечник будет вносить ежемесячные платежи, банк будет передавать эту информацию в бюро кредитных историй ― исправно ли заемщик платит, не допускает ли просрочек.
В законе прописано какая информация содержится в бюро кредитных историй, как она туда попадает, кто и как может получить сведения из бюро;
- Об ипотеке (залоге недвижимости);
- О потребительском кредите (займе). Ипотечные договоры ― это разновидность кредитных договоров. Поэтому некоторые положения закона о потребительском кредите применяются и к ипотечным договорам;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) и вторая;
- О государственной регистрации недвижимости. Ипотечную сделку регистрируют в Росреестре. В законе прописан порядок регистрации, права, обязанности и ответственность сторон;
- О защите прав потребителей;
- Жилищный кодекс Российской Федерации ― в нем прописаны общие правила пользования жилым помещением, которые распространяются и на ипотечную квартиру;
- Семейный кодекс Российской Федерации. Из СК РФ можно узнать, кто из супругов имеет право на ипотечную квартиру, кто из них должен платить банку;
- О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей. Закон определяет порядок использования материнского капитала на погашение ипотеки;
- Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2. Ипотечник вправе получить имущественный вычет по НДФЛ со стоимости жилья и уплаченных банку процентов. В НК РФ прописано как воспользоваться вычетом;
- Уголовный кодекс Российской Федерации устанавливает ответственность за мошенничество при незаконном получении кредита.
Расскажем об основных законах.
Закон об ипотеке
В законе 14 глав, 79 статей. Рекомендуем обратить внимание на главы:
- Первую. Из нее можно узнать что такое ипотека, какое имущество можно передать в залог
- Вторую. Глава содержит общие правила заключения договора об ипотеке
- Третью, в ней прописаны правила оформления закладной. Закладная ― это документ, который удостоверяет права залогодержателя-банка. Закладную направляют в Росреестр для внесения сведений.о залогодателе и залогодержателе
- Четвертую. Из нее можно узнать о порядке регистрации ипотеки в Росреестре, уплате госпошлины, как снимается обременение
- Пятую. В главе прописано как заемщик должен обеспечить сохранность заложенной квартиры. В частности, ипотечник обязан застраховать заложенное имущество. Подробнее о правах и обязанностях ипотечника можно почитать в отдельной статье
- Девятую, в которой прописано, как банк будет взыскивать долг за счет заложенной квартиры, если ипотечник перестанет вносить ежемесячные платежи. Что будет, если не платить по ипотеке, мы рассказали в отдельной статье
- Десятую. Из этой главы можно узнать как реализуют заложенную квартиру на торгах
Гражданский кодекс
Советуем ознакомиться с нормами, которые регулируют:
- Неустойку. Если заемщик опоздает с уплатой ежемесячного платежа, то он обязан будет уплатить банку неустойку (штраф, пени);
- Общие положения о залоге
- Обязанность заемщика возвратить сумму займа
- Основания изменения и расторжения договора
Закон о защите прав потребителей
На отношения между банком и ипотечником распространяется закон о защите прав потребителей. Заемщику нужно изучить этот закон, чтоб отстаивать свои права.
Например, банк может навязывать платные услуги или требовать плату за услуги, которые обязан предоставлять бесплатно. К примеру, банк может потребовать плату за оформление ипотечного договора. Такие действия банка неправомерны, они нарушают закон о защите прав потребителей. Ипотечник может пожаловаться в Роспотребнадзор и банк оштрафуют.
Если заемщик направляет в банк запросы, которые касаются ипотечного договора, то банк обязан отвечать на запросы. В противном случае банк можно привлечь к ответственности. Например, в суде рассматривали дело, когда супруги неоднократно писали в банк и просили снизить ставку по ипотеке. Однако, банк на их запросы не отвечал. Супруги обратились в суд. Суд сказал, что снизить ставку по ипотеке можно только с согласия банка. Но при этом суд взыскал с банка в пользу каждого супруга по 1000 ₽ компенсации морального вреда и по 500 ₽ штрафа по закону о защите прав потребителей за то что банк не отвечал на заявления супругов.
Надежда Шорохова, юрист
