В 2025 году апартаменты остаются популярными — интерес к ним сохраняется благодаря низкой цене и инвестиционной привлекательности. Но в отличие от квартир, у апартаментов есть серьёзные недостатки.
Разберём, чем отличаются эти виды недвижимости и какой вариант предпочтительнее для покупки.
Содержание
Юридический статус
Квартира — жилое помещение для постоянного проживания. К ней применяются строгие нормы: санитарные, противопожарные, строительные (например, наличие лифтов, толщина стен). Всё это регулируется Жилищным и Градостроительным кодексами, а также санитарными нормами.
Апартаменты — это нежилое помещение. Хотя они похожи на квартиры, требования к ним не такие жёсткие, так как это коммерческая недвижимость. Это влияет на условия прописки, размер налогов и коммунальных услуг.
Регистрация права собственности
И квартира, и апартаменты регистрируются через Росреестр. Кстати, в юридической практике владельцы апартаментов обычно не имеют доли в земельном участке и общедомовом имуществе, поэтому участвовать в управлении домом (например, выбирать УК) им сложнее.
Прописка
В квартире можно оформить постоянную регистрацию для всех собственников и членов их семей. В апартаментах доступна только временная регистрация сроком до 5 лет с возможностью продления. Это возможно, если здание имеет статус гостиницы или апарт-отеля и соответствует требованиям для проживания (например, есть санузел и кухня).
Налоги
Налог на имущество. Сумма налога на имущество для физлиц зависит от кадастровой стоимости и рассчитывается по разным ставкам:
- На квартиры — от 0,1 до 0,15 %, в Москве — 0,1-0,3%
- На апартаменты — от 0,5 % до 2 % (в зависимости от региона). Налога не будет, если апартаменты используются как производственное помещение. Также собственники платят земельный налог 1,5%, если владеют земельным участком, хотя это редкость, так как земля обычно остаётся у застройщика или УК.
Налоговый вычет. Покупатели квартир могут вернуть до 650 000 ₽ через налоговый вычет: 260 000 ₽ за покупку (с суммы до 2 млн ₽) и 390 000 ₽ за проценты по ипотеке (с суммы до 3 млн ₽). Для апартаментов вычет не предусмотрен.
Налоги при продаже. Тут также есть различия. При продаже квартиры раньше минимального срока владения (3 или 5 лет) можно уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн ₽. Для апартаментов, дач и гаражей действует меньший вычет — 250 000 ₽. Например, вы продали квартиру за 10 млн ₽, вычитаем 1 млн ₽, с оставшихся 9 млн платим 13%. В случае продажи апартаментов, нужно вычесть 250 000 ₽ вместо 1 млн ₽.
Господдержка и ипотека. На покупку апартаментов нельзя оформить льготную ипотеку, получить господдержку на улучшение жилищных условий, воспользоваться материнским или военным сертификатом. Эти льготы распространяются только на жилую недвижимость.
Банкротство застройщика
В случае банкротства застройщика покупатели квартир будут защищены законом, а владельцы апартаментов — нет. Достроен дом или нет, апартаменты продадут с аукциона, чтобы расплатиться с долгами застройщика. Владельцы апартаментов могут рассчитывать на компенсацию до 60% от суммы, за которую продадут дом (или недострой), но не больше, чем они заплатили за свои апартаменты.
Аресты и взыскания
Апартаменты могут забрать за ипотечные долги, даже если это единственное жильё. С квартирой так сделать не могут — это крайняя мера.
Перепланировка
К квартире, в отличие от апартаментов, применяют более жёсткие ограничения на перепланировку из-за требований к жилым помещениям. Перепланировка в апартаментах регламентируется Градостроительным кодексом. Если изменения не затрагивают надёжность и безопасность строения, то отдельного разрешения не нужно.
Качество строительства и отделки
В целом, сопоставимо, особенно в сегменте новостроек бизнес- и премиум-класса. Наличие и качество инженерных коммуникаций (отопление, вентиляция, кондиционирование) могут отличаться в зависимости от проекта и класса дома (эконом, комфорт, бизнес). Перед покупкой желательно изучить характеристики конкретного помещения или дома.
Коммуникации и сервис
В отличие от квартир, апартаменты не подпадают под нормы жилых домов: тарифы на коммуналку выше, а ответственность за коммуникации зависит от договора с УК. Обслуживание (уборка, охрана) оплачивается отдельно — цены устанавливает УК и они могут включать дополнительные услуги вроде консьержа. Либо ответственность за общедомовое имущество распределяется между УК и собственниками апартаментов.
Инфраструктура
Хорошо, если апартаменты расположены в центре города, где есть объекты социального значения: детсады, школы, поликлиники или больницы. Но для апарт-зданий, построенных в промзонах, развитие инфраструктуры не предусмотрено.
Как переоформить апартаменты в жилое помещение
Это возможно при соблюдении следующих условий:
Разрешённое использование земли. Земля, на которой расположены апартаменты, должна быть предназначена для строительства жилых зданий. Это можно проверить в проектной декларации застройщика. Если земля предназначена, например, для гостиниц, то переоформление разрешено. Если же земля отведена под общественно-деловую застройку, перевод в жилое помещение запрещён.
Соответствие нормам СанПиНа. Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилым помещениям. Это означает наличие коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление, санузел, кухня) и соответствие нормам планировки: например, каждая комната должна иметь окно.
Отсутствие обременений. Апартаменты не должны быть обременены, например, ипотечным залогом. Переоформление возможно только после полного погашения любых задолженностей по кредитам или другим обязательствам.
Сколько стоят апартаменты
В январе 2025 года Госдума отклонила законопроект о приравнивании апартаментов к жилью — их статус остался нежилым. Тем не менее спрос сохраняется благодаря цене: апартаменты на 12–26% дешевле квартир схожей площади и локации. В премиум-сегменте разница менее заметна.
По данным банка ДОМ.РФ, апартаменты составляют 7% строящегося жилья в России. Лидеры по спросу — Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург. В Москве, несмотря на запрет нового строительства апартаментов с октября 2024 года, ежемесячно продаётся около 600 объектов. Средняя цена за квадратный метр здесь — 450 000 ₽, что на 10–15% ниже, чем у жилых новостроек. Эксперты ожидают роста цен, если статус апартаментов изменится.
Что выбрать
Выбор между апартаментами и квартирой — это всегда компромисс. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки.
Квартира подойдёт, если:
- нужна постоянная прописка для семьи
- важна надёжность и ликвидность
- бюджет позволяет
Выбирайте апартаменты, если:
- ищете доступную по цене недвижимость
- не нужна прописка
- готовы к ограничениям
Итоги
Перед принятием решения о покупке необходимо тщательно изучить законодательство, проконсультироваться со специалистами по недвижимости и юристами, а также оценить все особенности конкретного объекта: его расположение, техническое состояние, уровень и стоимость сервисного обслуживания.
Страхование ипотеки
Нужна помощь?
Контакты
Пн-Пт: 8:00-0:00
Сб-Вс: 9:00-21:00
8 (495) 215-11-98 Москва
8 (800) 555-21-98 Россия (бесплатно)
В таблице сравнили основные характеристики:
| Квартира | Апартаменты | |
|---|---|---|
| Можно ли жить | ✅Да | ❌Формально нежилые |
| Регистрация | Постоянная | Временная (до 5 лет) с последующим продлением |
| Коммунальные услуги | В среднем 3000-4000 ₽ для однокомнатной квартиры площадью 33 м² | Выше, чем в квартирах на 15-30% |
| Имущественный налог | От 0,1 до 0,15%
В Москве до 0,3% |
Ставка от 0,5% до 2%, для премиальной недвижимости от 300 млн ₽ — 2,5% |
| Инфраструктура | ✅Гарантирована застройщиком | ❌Не гарантирована |
| Налоговый вычет на покупку | ✅Максимум 260 000 ₽ | ❌Невозможен |
| Льготная ипотека | ✅Разрешена | ❌Запрещена |
| Управление общедомовым имуществом | По решению жильцов | Возможно без участия жильцов |
Оксана Жукова
Страхование ипотеки
Нужна помощь?
Контакты
Пн-Пт: 8:00-0:00
Сб-Вс: 9:00-21:00
8 (495) 215-11-98 Москва
8 (800) 555-21-98 Россия (бесплатно)
