Как банк проверяет квартиру перед тем, как вы оформите на неё ипотеку? Юридическая чистота сделки

Многие заёмщики полагают, что ипотечную квартиру проверит банк и, значит, можно быть спокойным, никаких проблем в будущем ни с продавцом, ни с третьими лицами, претендующими на квартиру, не будет.

На эти вопросы ответим в статье:

• Насколько тщательно банк проверяет ипотечную квартиру?
• На все ли моменты он обращает внимание?
• Что будет, если в будущем суд признает сделку купли-продажи недействительной?
• Как ипотечнику избежать неприятных последствий?

Зачем банк проверяет квартиры при покупке в ипотеку

После оформления ипотеки банк даёт заёмщику деньги взаймы. Квартира, купленная заёмщиком, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не вернёт банку все деньги. Если у заёмщика возникнут проблемы и он перестанет вносить ипотечные платежи, то банк может продать заложенную квартиру, чтобы вернуть себе деньги, предоставленные взаймы.

Прежде чем подписать ипотечный договор банк проверяет юридическую чистоту квартиры, которую хочет купить заёмщик. Банк должен быть уверен, что за всё время, пока квартира будет находиться в залоге, на неё не будут претендовать третьи лица, что продавец квартиры владеет ей на законных основаниях.

Что проверяет банк

Банк проверяет квартиру и продавца-собственника квартиры. Банк запрашивает у заёмщика техпаспорт, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство), паспорт собственника. Если собственников несколько, то нужны документы на каждого собственника.

Банк должен убедиться, что:

• Продавец квартиры действительно является собственником, право собственности зарегистрировано в Росреестре
• Есть письменное согласие супруга/супруги на продажу квартиры, если квартира приобретена в браке
• Есть согласие органа опеки и попечительства, законного представителя, если собственник квартиры несовершеннолетний
• Нет запрета на совершение регистрационных действий, квартира не в залоге, на неё не наложен арест;
• У продавца нет долгов, квартира не отойдёт третьим лицам в счёт погашения долгов перед ними. Собственника квартиры проверяют по базе судебных приставов, смотрят, не является ли он участником судебных разбирательств или банкротом
• В квартире нет незарегистрированных незаконных перепланировок. Если их обнаружат, то их нужно или узаконить, или вернуть стены на прежнее место. Если продавец с этим не согласится, то банк ипотеку не одобрит
• Доверенность подлинная и срок её действия не истёк, если квартиру продают по доверенности

Если банк что-то не устроит, то он может отказать заёмщику в ипотеке и предложит поискать другую квартиру.

Что банк не проверит

При оформлении ипотеки для банка самым важным является платёжеспособность заёмщика, чтобы он полностью вовремя погасил кредит. Квартиру банк проверяет поверхностно, только по основным моментам. Если в дальнейшем с квартирой что-то случится, например, она перейдёт третьим лицам, то погашения кредита банк потребует с заёмщика.

Перед оформлением ипотеки банк не проверит, например:

• Что было с квартирой до предыдущего собственника. Например, если квартира перешла по наследству, то потом могут объявиться ещё наследники. Или, допустим, продавец в 45 лет поменял паспорт и штампа о браке в нём нет, продавец заявил, что женат он не был. А потом выяснится, что он разведён, квартиру покупал в браке и половина квартиры принадлежит супруге;
• Состояние здоровья продавца. К примеру, пожилой больной продавец может не сознавать своих действий, действовать под влиянием мошенников, чтобы передать им деньги, а потом через суд оспорить сделку;
• Как идёт бизнес у продавца, если он бизнесмен. Может случиться так, что из-за его действий фирма разорится, тогда кредиторы вправе предъявить иск к нему и квартира отойдёт в счёт погашения долгов перед кредиторами.

Как покупателю оградить себя от неприятностей

Ни проверки банка, ни собственные проверки покупателя не дадут стопроцентной гарантии, что в будущем с квартирой ничего не случится. Риск лишиться купленной квартиры остаётся всегда.

Чтоб не оказаться в ситуации, когда квартиру забрали, а долг по ипотеке остался, рекомендуем заёмщику оформить страхование титула. Эта страховка не оградит от того, что кто-то может обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры. Но при наличии страховки страховая компания возместит заёмщику ущерб, если суд признает сделку недействительной и заёмщик утратит право собственности на квартиру.

Титульное страхование можно оформить как при покупке квартиры, так и позднее. Но важно, чтобы страховка была куплена до наступления страхового случая.

Заметим, что иногда банки оформляют ипотеку с условием, что заёмщик оформит титульное страхование. Такое чаще всего бывает, если банк сомневается в квартире.

Надежда Шорохова, юрист