Сколько нужно зарабатывать, чтобы получить ипотеку

Повышение ключевой ставки и более строгие требования к ипотечным кредитам сделали ипотеку менее доступной. Что происходит на рынке ипотечной недвижимости, сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку, и почему банки предъявляют повышенные требования к заёмщикам, рассказали в статье.

Что происходит на ипотечном рынке

В 2024 году выдача ипотеки значительно снизилась: за 9 месяцев она сократилась на 60% по сравнению с прошлым годом. Основной причиной стала отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение условий кредитования. В октябре банки подняли минимальный первоначальный взнос до 50,1%, что сделало ипотеку менее доступной. В следующем году вступит в силу новый ипотечный стандарт, а с 31 марта 2025 года банкам будет запрещено повышать полную стоимость кредита.

Средняя ставка по ипотеке поднялась до 25%, а для одобрения займа теперь нужно иметь внушительный доход и солидный первоначальный взнос.

Кто сейчас оформляет ипотеку

Сейчас ипотеку оформляют заёмщики с большим первоначальным взносом на руках или те, кому доступны льготные программы. При этом такие заёмщики планируют досрочно выплатить кредит или рефинансировать его, когда ставки начнут снижать.

Рыночную ипотеку имеет смысл брать только тем заёмщикам, кому на покупку недвижимости нужна небольшая сумма. Например, чтобы доплатить разницу в цене при продаже прежнего жилья и покупке нового.

Заёмщики с большим первоначальным взносом

Чем больше у заёмщика накоплений для первоначального взноса, тем выше шанс на одобрение ипотеки.

После повышения ключевой ставки в конце октября банки подняли ставки по ипотечным кредитам — средняя ставка по рыночной ипотеке выросла до 25%. Брать кредит под такой процент могут только заёмщики с зарплатой от 100 000 ₽. Чем меньше первоначальный взнос и срок кредита, тем больше нужен доход. Эту сумму можно разделить с другим созаёмщиком, например, мужем или женой.

Покажем на примерах расчёт в ипотечном калькуляторе.

Если взять ипотеку на максимальный срок по рыночной ставке и первоначальным взносом 30%, переплата по процентам превысит стоимость жилья почти в 5 раз. Источник: yandex.ru

Заёмщики, которым доступны льготные программы

После отмены массовой льготной ипотеки госпрограммы стали более адресными. Сейчас остались доступны айти-ипотека, дальневосточная, арктическая, сельская и семейная программы. Но не всегда и не у всех банков есть средства, выделяемые государством на льготные программы кредитования.

Также банки и здесь вводят дополнительные условия. Например, первоначальный взнос по льготной ипотеке могут снизить до 20,1%, если заёмщик выполнит одно из требований банка:

• Покупка квартиры у застройщика, участвующего в субсидированной программе.
• Оформление комбинированной ипотеки, когда часть кредита выдаётся по льготной программе, а часть по рыночной — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Ленинградской области сумма не должна превышать 12 млн ₽, в остальных регионах — 6 млн ₽.
• Недвижимость приобретается у застройщика, которого финансирует банк-кредитор.
• Оплата сниженной процентной ставки. Это можно сделать только до 01.07.2025 года, затем услугу отменят. Исключение сделают, если застройщик, который участвует в субсидированной программе — работодатель заёмщика. Стоимость услуги рассчитывается индивидуально и зависит от размера ипотеки. Платёж вносится один раз при выдаче кредита.

Заёмщики, которые планируют досрочное погашение или рефинансирование

Сейчас лишь немногие заёмщики решаются взять рыночную ипотеку. Как правило, её берут, если планируют погасить кредит досрочно в ближайшее время или ждут снижения процентных ставок, чтобы рефинансировать его.

Почему банки ужесточают условия по ипотеке

При оформлении ипотеки банки вынуждены ужесточать условия. Это происходит по следующим причинам:

1. Рост процентных ставок по ипотеке привёл к повышению ежемесячного платежа. Чем выше платёж, тем больше должен зарабатывать ипотечник.
2. Ограничения долговой нагрузки заёмщика. С 1 января 2024 года банки должны оценивать предельный уровень долговой нагрузки (ПДН) заёмщика. Этот показатель рассчитывается как отношение ежемесячного платежа по кредиту к доходу клиента. Оптимально для банков, чтобы ПДН не превышал 30%, предельно допустимый уровень — 50%.
3. Увеличение срока ипотеки. Банки, чтобы уменьшить ежемесячный платёж и снизить финансовую нагрузку на бюджет клиента, предлагают оформлять ипотеку на максимальный срок. Но чем больше срок, тем больше переплата по кредиту. При ставке 25% и сроке 30 лет процентные выплаты за весь период превысят основной долг более чем в три раза.
4. Уменьшение предельного возраста заёмщика. Теперь к моменту погашения ипотеки мужчинам должно быть не более 65 лет, женщинам — 60 лет. При длительных сроках кредитования риски, что у заёмщика могут начаться финансовые трудности, возрастают. Большой вопрос, сможет ли ипотечник оплачивать кредит, ведь доходы после выхода на пенсию, обычно, резко сокращаются.
5. Рост просроченной задолженности. Чтобы снизить просрочку, банки либо отказывают клиентам с долговой нагрузкой (ПДН) выше 30%, либо предлагают привлекать поручителя/созаёмщика, у которых нет кредитов.

Итоги

Повышение ключевой ставки и ужесточение требований со стороны банков сделали получение ипотеки недоступной для массового заёмщика. Чтобы получить одобрение, нужно иметь солидный доход, внушительный первоначальный взнос и безупречную кредитную историю. Льготные программы стали адресными, поэтому недоступны для всех. А тем, кто все же решится на ипотеку, важно тщательно рассчитать свои финансовые возможности, оценить риски и выбрать наиболее выгодные условия кредитования.

Оксана Жукова